Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết rằng, trong khoảng 10 năm trở lại đây, giá bất động sản đã tăng vọt, thậm chí tăng trưởng hai chữ số trong năm 2021, với mức tăng nhiều lần so với cùng kỳ. Mặc dù thị trường hiện nay có dấu hiệu chững lại, nhưng phân khúc chung cư vẫn duy trì xu hướng tăng.
Theo Savills Việt Nam, trong quý III/2023, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tiếp tục tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý I/2019.
Các chuyên gia nhấn mạnh rằng, mặc dù giá nhà đã tăng cao, nhưng khả năng giảm giá trong ngắn hạn vẫn là khó khăn. Nguyên nhân chính là do nhiều yếu tố chi phí như giá đất, giá vật liệu xây dựng, và lãi suất vay đồng loạt đóng góp vào việc làm tăng giá.
Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc của Sàn Bất động sản Tuấn Anh, phân tích rằng giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, và khía cạnh pháp lý... Sự tác động đồng thời của những yếu tố này sẽ làm cho việc giảm giá bất động sản trở nên khó khăn đối với doanh nghiệp.
>>>XEM THÊM: Thị trường bất động sản sẽ “bùng nổ” vào quý 3/2024
Sự gia tăng chi phí đang tạo khó khăn cho việc giảm giá bất động sản của doanh nghiệp.
Cụ thể, đối với một dự án bất động sản, chi phí đất đóng vai trò quan trọng trong các chi phí đầu vào, ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm cuối cùng. Trong khu vực đô thị, đối với căn hộ chung cư, chi phí đất thường chỉ chiếm dưới 10% giá thành, trong khi đối với nhà liền kề thấp tầng, chi phí đất chiếm 20-30%, và biệt thự thường chiếm khoảng 50% giá thành.
Trong những năm gần đây, giá đất đã tăng khoảng 15-30%, gây áp lực tăng giá cho bất động sản với mức tăng từ 2-8%.
Không chỉ giá đất, các nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát cũng đã tăng mạnh. Ví dụ, giá sắt và thép tăng khoảng 15-20%, trong khi chi phí nguyên vật liệu chiếm 65-70% giá trị dự toán xây dựng.
Ngoài ra, chi phí triển khai dự án cũng tăng cao do vấn đề pháp lý gặp nhiều khó khăn, dẫn đến kéo dài thời gian thi công. Ông Tuấn lưu ý rằng, một số dự án mất đến 4-5 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý. Quá trình này không chỉ đơn giản là doanh nghiệp đến sở và chờ công văn, mà còn phải đợi ý kiến từ các cơ quan, ban, và ngành liên quan. Thời gian chờ đợi theo quy định nhưng thường bị trễ hẹn.
"Thời gian làm thủ tục pháp lý kéo dài đặt ra nhiều thách thức và ảnh hưởng lớn đến chi phí của doanh nghiệp", ông Tuấn nhấn mạnh.
Ông Tuấn cũng thêm rằng, nếu doanh nghiệp mua một lô đất trị giá 500 tỷ đồng, họ phải trả 10% chi phí lãi vay mỗi năm, tức là 50 tỷ đồng. Chi phí này buộc doanh nghiệp phải tính vào giá bán, và nếu giảm giá, họ sẽ phải chịu lỗ nặng; ngược lại, nếu giữ nguyên giá, họ có thể gặp khó khăn trong việc bán hàng. Do đó, nhiều dự án chưa triển khai đã đối mặt với sự khó khăn, khiến nhiều chủ đầu tư tìm kiếm giải pháp như chuyển nhượng dự án.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cũng chia sẻ rằng một rào cản lớn khiến giá bất động sản khó giảm chính là chi phí đầu tư đã trở nên quá cao.
"Trong cấu trúc chi phí dự án hiện tại, chi phí xây dựng đã tăng gần gấp đôi so với 4-5 năm trước, từ 7-7,5 triệu đồng/m2 hiện nay đã tăng lên hơn 12 triệu đồng/m2", ông Quang nói.
Ngoài ra, theo ông Quang, việc giảm mặt bằng giá bất động sản trở nên khó khăn vì trên thị trường không chỉ có doanh nghiệp trong nước mà còn có nhiều chủ đầu tư nước ngoài.
Theo ông Quang, các tập đoàn nước ngoài khi đầu tư dự án thường chọn phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao hơn so với dự án của các chủ đầu tư trong nước, nên giá không thể giảm xuống. Khi đưa sản phẩm ra thị trường, họ luôn tính toán cho đầu ra 2-3 năm sau, nên mức giá thường rất cao. Các doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn, do đó, họ không phải đối mặt với áp lực giảm giá bán.
Theo TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DGCapital, còn nhiều lý do khiến chủ đầu tư dự án bất động sản không thể giảm giá nhà.
Một trong những lý do đó là khi triển khai dự án, chủ đầu tư đã thế chấp cả đất và tài sản dự kiến hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng. Giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng, trong khi chủ đầu tư không có tài sản khác để bổ sung cho các khoản vay.
Ngoài ra, nhiều dự án gặp vấn đề pháp lý, kéo dài thời gian triển khai mở bán. Trong thời gian này, chủ đầu tư vẫn phải chịu chi phí lãi vay và chi phí đất, mà cả hai đều ngày càng tăng lên.
Hãy theo dõi các bài viết khác của Nhà Ở Ngay để có thêm nhiều thông tin hữu ích nhé!
