Thị trường đất nền thời gian qua chủ yếu ghi nhận giao dịch ở các khu vực như quận 9 (nay thuộc TP. Thủ Đức), huyện Cần Giờ (TP.HCM), Nhơn Trạch (Đồng Nai), Dĩ An và Thuận An (Bình Dương). Ngược lại, các khu vực như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi vẫn duy trì trạng thái trầm lắng với lượng giao dịch ít, nguồn cầu không đột biến.
Sau đợt tăng giá mạnh từ 10–30% tùy khu vực so với cùng kỳ năm ngoái, đến nay mặt bằng giá đất nền tại các địa phương phía Nam đã tạm thời đạt đỉnh và có xu hướng ổn định. Một số khu vực như quận 9 hay Cần Giờ – từng ghi nhận giao dịch tăng nhanh trong quý I – nay đã bước vào giai đoạn lắng xuống. Nhiều môi giới cho biết việc tìm kiếm người mua hiện khó khăn hơn, trong khi tâm lý chờ đợi hoặc cân nhắc kỹ lưỡng đang chiếm ưu thế.
Tuy không ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt về giá, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể. Mặt bằng giá mới tại nhiều khu vực hiện cao hơn khoảng 10–15% so với cuối năm 2024, trở về mức tương đương với giai đoạn “đỉnh sốt” của năm 2021–2022. Tuy nhiên, thị trường không còn cảnh tăng giá theo tuần, tâm lý “sợ mất cơ hội” như trong các đợt nóng sốt trước đây.
Một môi giới chuyên hoạt động tại khu Đông TP.HCM cho biết, hiện lượng khách mua để đầu tư lướt sóng giảm mạnh, người mua chủ yếu là để ở thực. Các lô đất được mua vào từ cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025 đến nay hầu như chưa được bán ra, cho thấy nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi thay vì quay vòng vốn nhanh như trước.
Một môi giới chuyên hoạt động tại khu Đông TP.HCM cho biết, hiện lượng khách mua để đầu tư lướt sóng giảm mạnh, người mua chủ yếu là để ở thực
Theo nhận định từ giới môi giới, có ba nguyên nhân chính khiến thị trường đất nền phía Nam hạ nhiệt trong giai đoạn cuối quý 2/2025. Thứ nhất là kỳ vọng về việc sáp nhập địa giới hành chính – từng được xem là “cú hích” – đang dần hạ nhiệt khi các thông tin mới không xuất hiện. Thứ hai, mặt bằng giá đã neo ở mức cao khiến sản phẩm khó tiếp cận hơn với số đông. Thứ ba là tâm lý e ngại từ giới đầu tư nhỏ lẻ sau nhiều đợt “sốt đất” ngắn hạn trong quá khứ, khiến họ trở nên thận trọng hơn khi xuống tiền.
Thực tế cho thấy, dù thị trường trầm lắng hơn dự báo, nhưng mặt bằng giá vẫn giữ ổn định hoặc chỉ biến động nhẹ. Tại khu Đông TP.HCM, nhiều lô đất mua vào từ tháng 4/2025 hiện chưa tăng giá đáng kể, thậm chí có những trường hợp tăng không quá vài chục triệu đồng mỗi nền. Thị trường cho thấy sự ổn định hơn, nhưng cũng không còn là “mỏ vàng” lợi nhuận ngắn hạn.
Một trường hợp cụ thể được ghi nhận là lô đất hơn 50m² tại TP.Thủ Đức, được bán với giá 2,7 tỷ đồng vào cuối năm 2021, tăng lên 2,9 tỷ đồng đầu năm 2022, nhưng lại giảm về 2,7 tỷ đồng cuối năm 2022 khi thị trường tụt thanh khoản. Đến năm 2023, giá lô đất này tiếp tục giảm về 2,5 tỷ đồng. Sang giữa năm 2024, giá nhích nhẹ lên 2,6 tỷ và cuối năm đạt mức 2,65 tỷ đồng. Vào tháng 3/2025, lô đất trở lại mức giá 2,7 tỷ đồng – bằng với cuối năm 2021, và sau đó được giao dịch thành công vào tháng 4/2025 với mức 2,9 tỷ đồng. Dù lời 250 triệu trong vòng 4 tháng với nhà đầu tư mới, nhưng nếu tính cả hành trình 5 năm, mức lãi chỉ khoảng 200 triệu đồng, cho thấy biên độ tăng giá của đất nền hiện nay không còn hấp dẫn như trước.
Dữ liệu này phản ánh rõ nét tính chậm của chu kỳ tăng giá bất động sản hiện tại. Thị trường đã bước qua giai đoạn "tăng tốc" và hiện trong trạng thái đi ngang, tích lũy. Thậm chí, một số chuyên gia còn cho rằng đợt tăng giá đầu năm 2025 vừa qua không đủ mạnh để được xem là “sóng lớn”, mà chỉ là sự phục hồi ngắn hạn sau thời gian dài đóng băng.
Tuy nhiên, trong trung và dài hạn, đất nền phía Nam vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng, đặc biệt tại các khu vực đang có mặt bằng giá thấp nhưng có tiềm năng về hạ tầng và quy hoạch đô thị – nhất là các khu vực được quy hoạch để sáp nhập vào TP.HCM. Các chuyên gia nhận định, nếu các yếu tố thuận lợi như chính sách tài khóa, lãi suất vay, quy hoạch và phát triển hạ tầng được duy trì ổn định, mặt bằng giá đất nền tại đây có thể tăng thêm 10–15% từ nay đến cuối năm.
Mặc dù hiện tại thị trường đang chững lại, nhưng sức cầu ở TP.HCM và các vùng phụ cận vẫn được đánh giá là ổn định. Trong khi đó, các địa phương xa trung tâm hơn cần thêm thời gian để phục hồi nguồn cầu và khôi phục niềm tin từ nhà đầu tư. Thị trường đất nền phía Nam có thể không còn là “miếng bánh vàng” ngắn hạn như trước, nhưng vẫn là kênh tích sản dài hạn tiềm năng với những ai có tầm nhìn và sự kiên nhẫn.
🔔 Theo dõi Nhà Ở Ngay Việt Nam để cập nhật sớm nhất các tin tức quy hoạch – hạ tầng – đầu tư bất động sản trọng điểm!
