Vì sao thị trường bất động sản hiện chỉ toàn phân khúc cao cấp?
Tại diễn đàn của Quốc hội về hoạt động giám sát mới đây, nhiều chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo thực trạng thị trường bất động sản (BĐS) đang nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội gần như “biến mất” khỏi thị trường.
TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, nhận định thị trường hiện giống như một “chuyến bay” chỉ phục vụ hạng thương gia và hạng nhất, không còn chỗ cho “hạng phổ thông”. Nói cách khác, người thu nhập trung bình và thấp gần như không có cơ hội sở hữu nhà ở phù hợp.
Hình ảnh: Dự án Grand Marina Saigon
Cao cấp chiếm trọn nguồn cung
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM – cho biết, từ năm 2021 đến nay, các dự án mới tại TP.HCM gần như không còn sản phẩm giá dưới 30 triệu đồng/m². Tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội kéo dài, trong khi phân khúc cao cấp chiếm áp đảo từ năm 2020 đến 2023. Đáng chú ý, từ đầu năm 2024, các dự án mở bán chỉ toàn nhà ở cao cấp, phân khúc trung cấp cũng biến mất, khiến thị trường mất cân đối nghiêm trọng.
Cùng thời điểm, số liệu Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đang ở mức cao nhất trong gần 10 năm. Quý II/2025, giá trung bình tại Hà Nội đạt 80 triệu đồng/m², tăng hơn 33% so với cùng kỳ 2024; TP.HCM lên tới 89 triệu đồng/m², tăng khoảng 36%. Giá thứ cấp cũng leo thang, nhất là ở các dự án đã bàn giao hoặc khu vực có hạ tầng tốt.
Nguyên nhân chính đến từ quỹ đất ngày càng hạn chế, chi phí đầu vào tăng mạnh, thủ tục pháp lý kéo dài và kỳ vọng lợi nhuận cao từ phía chủ đầu tư.
Nút thắt nguồn cung và chi phí
Hiện cả nước có tới 2.891 dự án bị vướng mắc pháp lý, không thể triển khai; riêng TP.HCM chiếm 504 dự án. Nguồn cung mới vì thế rất hạn chế. Trong bối cảnh nhu cầu ở thực và đầu tư đều cao, nhiều chủ đầu tư chọn phát triển phân khúc cao cấp để tối đa lợi nhuận, thậm chí thay đổi kế hoạch ban đầu từ nhà giá rẻ sang cao cấp.
Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng, nhân công, điện và nhiên liệu tăng liên tục; hàng triệu tỉ đồng vốn “chôn” trong đất và hàng ngàn héc-ta đất bỏ hoang, gây lãng phí lớn. TS Trần Việt Anh – Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM – cho rằng, với chi phí đất, vật liệu và tài chính tăng cao, phát triển nhà giá rẻ trở nên bất khả thi, rủi ro thua lỗ lớn khiến doanh nghiệp không mặn mà.
Chính sách chưa tạo động lực cho nhà giá rẻ
Nhà ở xã hội hiện bị ràng buộc bởi nhiều thủ tục phức tạp, giới hạn đối tượng mua và trần lợi nhuận, trong khi nhà thương mại giá rẻ không có ưu đãi gì. Đấu giá đất và lựa chọn chủ đầu tư vẫn dựa trên giá thị trường, buộc doanh nghiệp phải bán giá cao để thu hồi vốn. Điều này vô tình khuyến khích thị trường chạy theo phân khúc cao cấp, bỏ quên số đông người mua ở thực.
Thêm vào đó, thị trường thiếu cơ sở dữ liệu quốc gia về nhu cầu nhà ở theo thu nhập, độ tuổi, khu vực. Chiến lược sản phẩm hiện chủ yếu do từng doanh nghiệp tự quyết, dẫn đến lệch pha cung – cầu, xuất hiện nghịch lý “căn hộ bỏ trống” và “người không có nhà”.
Giải pháp cân bằng thị trường
Các chuyên gia cho rằng, muốn khắc phục tình trạng này, cần tái cấu trúc thị trường theo hướng đa dạng phân khúc, đặc biệt tăng tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Nhà nước nên hỗ trợ bằng các chính sách thực chất như miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi vay vốn, rút ngắn thủ tục.
Ngoài ra, có thể ban hành quy định cơ cấu sản phẩm trong dự án, chẳng hạn 30% nhà giá rẻ, 40% trung cấp và 30% cao cấp để đảm bảo cân đối. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhu cầu nhà ở là nền tảng cho quy hoạch và phát triển phù hợp từng nhóm đối tượng.
Song song, cần khuyến khích mô hình nhà cho thuê giá rẻ, nhà hợp tác, và các hình thức mới phù hợp với người trẻ, công nhân và lao động di cư – những nhóm đang bị thị trường “bỏ quên” trong cuộc đua bất động sản cao cấp.
