Sơ cấp tăng mạnh
Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Quý I/2025 vừa được Savills Việt Nam công bố, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng mạnh, trong khi thị trường thứ cấp bắt đầu ghi nhận nhiều dấu hiệu điều chỉnh rõ nét. Báo cáo cho thấy, trong 5 năm trở lại đây, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng trung bình 22%/năm. Trong đó, Đông Anh là khu vực có tốc độ tăng trưởng ấn tượng nhất với mức 42%/năm, tiếp theo là Tây Hồ với 40%/năm. Riêng khu vực Tây Hồ hiện đang ghi nhận mức giá sơ cấp cao nhất thị trường, chạm ngưỡng 185 triệu đồng/m².
Tính đến hết quý I/2025, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt khoảng 79 triệu đồng/m² – một mức tăng đáng kể nếu so với cùng kỳ năm trước.
Chênh lệch sơ cấp – thứ cấp ngày càng rõ
Trong khi thị trường sơ cấp giữ đà tăng, phân khúc căn hộ thứ cấp lại có xu hướng điều chỉnh. Theo Savills, giá bán thứ cấp hiện chỉ đạt trung bình 60 triệu đồng/m² – thấp hơn 24% so với giá sơ cấp. Đặc biệt, ở phân khúc cao cấp (hạng A), mức chênh lệch giữa sơ cấp và thứ cấp lên tới 52%; với căn hộ hạng B, chênh lệch cũng ở mức 21%.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết: “Khảo sát hơn 400 dự án chung cư trên địa bàn thành phố cho thấy 47% dự án ghi nhận giá thứ cấp giảm nhẹ so với quý trước, với mức giảm trung bình khoảng 1%. Áp lực điều chỉnh thể hiện rõ hơn ở các sản phẩm cao cấp.”
Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục thiết lập mặt bằng mới, với mức tăng trung bình lên tới 22%/năm trong vòng 5 năm qua.
Vì sao sơ cấp vẫn tăng, thứ cấp lại giảm?
Nguyên nhân khiến giá sơ cấp tiếp tục neo cao là do nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích. Trong quý I/2025, nguồn cung mới đạt 7.940 căn, chiếm phần lớn từ các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate – những dự án này đóng góp tới 89% nguồn cung mới và 90% giao dịch toàn thị trường.
Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt 84%, cho thấy người mua vẫn ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, tiện ích đầy đủ và thương hiệu chủ đầu tư uy tín.
Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp đang chịu tác động bởi tâm lý thay đổi của giới đầu tư. Thay vì giữ hàng chờ tăng giá, nhiều nhà đầu tư đang chốt lời sớm, chấp nhận giảm lợi nhuận để đẩy nhanh thanh khoản hoặc chuyển hướng dòng vốn sang kênh đầu tư khác.
>>XEM THÊM: Hà Nội ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Triển vọng thị trường: sơ cấp giữ giá, thứ cấp tiếp tục điều chỉnh
Dự báo trong quý II/2025, mặt bằng giá sơ cấp sẽ khó giảm do nguồn cung mới hạn chế và phần lớn đều là sản phẩm chất lượng cao, được định giá ở mức từ 90–100 triệu đồng/m² – cao hơn nhiều so với mức trung bình hiện tại.
Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng nhận định, từ quý III đến quý IV/2025, khi các đại dự án lớn dần cạn nguồn hàng, thị trường có thể xuất hiện thêm các dự án ở vị trí kém đắc địa hơn. Khi đó, giá sơ cấp có khả năng điều chỉnh nhẹ, nhưng vẫn giữ ở ngưỡng cao, gây áp lực không nhỏ với người mua có nhu cầu ở thực.
Trong khi đó, thị trường thứ cấp được dự báo sẽ tiếp tục điều chỉnh giảm trong những quý tới, tạo thêm lựa chọn cho người mua, nhưng mức giảm hiện tại vẫn chưa đủ sâu để kích hoạt làn sóng giao dịch mạnh.
Dự báo trong quý II/2025, mặt bằng giá sơ cấp sẽ khó giảm do nguồn cung mới hạn chế và phần lớn đều là sản phẩm chất lượng cao
Năm 2026: kỳ vọng trở lại từ phân khúc hạng C
Nhìn về trung và dài hạn, Savills kỳ vọng thị trường căn hộ Hà Nội sẽ thiết lập mặt bằng giá hợp lý hơn nếu phân khúc căn hộ hạng C – dòng sản phẩm gần như vắng bóng hiện nay – được các chủ đầu tư chú trọng phát triển trở lại.
“Việc đưa ra các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng sẽ là cú hích quan trọng, giúp thị trường bất động sản dần quay lại với nhu cầu ở thực và cân bằng lại mối quan hệ cung – cầu,” bà Hằng nhấn mạnh.
Trong bối cảnh thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt, nhà đầu tư và người mua để ở đều cần cân nhắc kỹ càng về chiến lược lựa chọn sản phẩm và thời điểm xuống tiền, để tận dụng tốt nhất các cơ hội đang dần hình thành trong giai đoạn điều chỉnh này.
Hãy theo dõi Nhà Ở Ngay để không bỏ lỡ những tin tức thị trường bất động sản mới nhất và cơ hội đầu tư tiềm năng.
