Để hạn chế tối đa rủi ro khi mua nhà đất thì người mua có thể tự mình tìm hiểu thông tin về thửa đất, những quy định về mua bán nhà đất Hà Nội và hơn hết là không thể bỏ qua những kinh nghiệm mua nhà đất để không bị lừa sau đây.
Chỉ mua đất khi đã có sổ đỏ
Quy định của người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đầy đủ các điều kiện dưới đây:
- Có giấy chứng nhận, trừ những trường hợp quy hoạch ở khoản 3 Điều 186 và những trường hợp nhận kế thừa quy định tại khoản 1 điều 168 tại Luật này.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để có thể đảm bảo được thi hành án
- Đất không có sự tranh chấp
- Đất đang trong thời hạn sử dụng đất
Khi chưa được sang tên sổ đỏ thì không trả hết cọc
Theo khoản 3 điều 188 của luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký ở cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực ở thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký tiền vào sổ địa chính, nếu chưa đăng ký vào sổ địa chính thì bạn không nên trả hết tiền cho người chuyển nhượng.
Xem ngay: Giải Đáp: Định giá nhà đất là gì? Phí thẩm định giá như thế nào?
Kiểm tra thế chấp, sổ đỏ giả, quy hoạch, đất bán cho nhiều người
Cách để kiểm tra sổ đỏ giả
Để có thể kiểm tra giấy chứng nhận thật hay giả sẽ có một số cách như sau: Kiểm tra trực tiếp các thông tin trên giấy chứng nhận, Xin thông tin ở Văn Phòng đăng ký đất đai.
Mặc dù có rất nhiều cách thức khác nhau nhưng không phải ai cũng có những kinh nghiệm kiểm tra trực tiếp trên giấy chứng nhận, xin thông tin Văn phòng đăng ký đất đai,...
Mặc dù có nhiều cách khác nhau nhưng không phải ai cũng có kinh nghiệm kiểm tra giấy chứng nhận trực tiếp. Do đó, một cách tốt nhất để kiểm tra giấy chứng nhận đó là thật hay giả là xin thông tin ở Văn phòng đăng ký đất đai (nếu thửa đất chưa được cấp thì chắc chắn giấy chứng nhận đó là giả).
Cách để kiểm tra nhà đất thuộc quy hoạch
Để có thể nhận biết được đất đang thuộc vào quy hoạch hay không thì người dân sẽ có nhiều cách thức để kiểm tra như sau:
- Kiểm tra trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện (quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh), cấp xã (xã, phường, thị trấn)
- Kiểm tra quy hoạch về sử dụng đất trực tiếp ở trụ sở UBND cấp huyện (quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc), cấp xã (xã, phường, thị trấn)
- Kiểm tra thông tin văn phòng đã đăng ký đất đai
- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân ở khu vực có thửa đất để biết thêm về thông tin.
Cách kiểm tra các thông tin liên quan đến thế chấp, thửa đất chuyển nhượng cho nhiều người
Căn cứ vào điều khoản 03 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc thế chấp về quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính. Chính bởi vậy, để có thể kiểm tra thông tin thế chấp thì cần xin lại thông tin ở Văn phòng thực hiện đăng ký đất đai.
Mặt khác, trong phiếu xin thông tin đất đai nếu cần tích vào ô lịch sử biến động hoặc vào ô tất cả những thông tin ở trên thì sẽ biết được thửa đất đó đã được thực hiện chuyển nhượng cho ai.
Hiện nay, có rất nhiều cách để kiểm tra những thông tin pháp lý của thửa đất nhưng cách tốt nhất đó chính là xin thông tin đất đai ở Văn phòng đăng ký đất đai theo hướng dẫn:
Để biết thông tin đất đai thì cá nhân, hộ gia đình tải phiếu yêu cầu theo mẫu và thực hiện điền đầy đủ, chính xác thông tin (thông tin thửa đất, ghi rõ lý do, người đứng tên giấy chứng nhận để có thể đối chiếu thông tin, cùng dữ liệu địa chính)
Sau khi điền xong thông tin thì cần thực hiện đầy đủ những bước sau:
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
- Nộp trực tiếp ở chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện
- Gửi qua đường bưu điện
- Nộp ở Bộ phận 1 cửa để chuyển đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ theo yêu cầu
- Sau khi cá nhân, hộ gia đình thực hiện xong về nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.
- Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai sẽ tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính cho những người có yêu cầu. Nếu từ chối việc cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức cá nhân được biết.
Bước 3: Trả kết quả
- Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì cần phải cung cấp ngay trong ngày
- Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai sẽ được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
Xem thêm: Giải đáp mọi vấn đề liên quan đến dịch vụ nhà đất Hà Nội mới nhất hiện nay
Cách thức đặt cọc đúng luật
Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng thường thì các bên đặt cọc để “làm tin”. Quy định về đặt cọc và phạt vi phạm sẽ được quy định rõ ở điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc đá quý, kim khí quý, hoặc những vật có giá trị khác (dưới đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian dài để đảm bảo được giao kết hay thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền, nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ những trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, việc đặt cọc nên thành lập thành những văn bản có chữ ký đầy đủ của những bên và nên cần có người làm chứng. Mặc dù bắt buộc bạn cần phải công chứng, chứng thực nhưng nếu là một số tiền lớn đặt cọc thì bạn cần phải chứng thực, công chứng.
Chú ý: Người nhận chuyển nhượng có thể được thỏa thuận với người chuyển nhượng về việc ghi giấy nhận tiền là tiền trả trước thay vì ghi đặt cọc, vì không cần phải là đặt cọc nên khi không giao kết, thực hiện hợp đồng thì không bị vi phạm.
Không thực hiện mua bán nhà đất bằng giấy viết tay
Theo điều a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
- Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được chứng thực hoặc công chứng, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định ở điểm B khoản này.
Như vậy, từ ngày 0/07/2014 đến nay khi chuyển nhượng nhà đất cần phải công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, nếu không sẽ bị vô hiệu hóa vì vi phạm hình thức, trừ 2 trường hợp như sau:
- Một hoặc các bên chuyển nhượng chính là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch thì sẽ theo yêu cầu của một bên hoặc nhiều bên. Tòa án đưa ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không cần phải thực hiện việc chứng thực, công chứng.
Cẩn trọng khi giá đất ở mức rẻ bất ngờ
Thích mua hàng giá rẻ là tâm lý chung của rất nhiều người, khi chuyển nhượng đất đai cũng vậy. Nếu giá đất rẻ “bất ngờ” so với mặt bằng chung ở khu vực đó thì cần cẩn trọng hơn, nhất là đất bán nền, phân lô. Những trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng thì không nên ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Thực tế, mặc dù biết rằng thửa đất không có đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng bởi vì lợi ích thì nhiều người vẫn ký hợp đồng và chấp nhận được các rủi ro từ đó đầu tư “mạo hiểm”.
Không thực hiện chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng
Theo điều 36 nghị định 08/2022/NĐ-CP đã quy định về phạm vi, thẩm quyền lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
- Thừa phát lại được lập vi bằng những ghi nhận các hành vi, sự kiện có thật theo yêu cầu của các cơ quan, tổ chức, cá nhân thuộc phạm vi toàn quốc, trừ những trường hợp quy định ở điều 37.
- Vi bằng không thể thay thế được văn bản công chứng, văn bản hành chính, văn bản chứng thực.
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi thực hiện các vụ việc dân sự và hành chính theo như quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện những giao dịch giữa các tổ chức, cơ quan, cá nhân khác để làm rõ được tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, tổ chức, cơ quan để có thể làm rõ được xác thực.
Vậy nên, vi bằng không những có các giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực, công chứng; mà theo quy định tại điểm a khoản thứ 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì phải được chứng thực hoặc công chứng hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất. Hay nói theo một cách khác, vi bằng không thể thực hiện sang tên Giấy chứng nhận.
Biết cách thỏa thuận các điều khoản bên trong hợp đồng
Theo điều 500 của Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
- Hợp đồng về quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận giữa đôi bên, theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc có thể thực hiện những quyền lợi khác theo quy định của Luật đất đai ở bên kia; bên kia sẽ thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với những người sử dụng đất.
Vậy nên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại cụ thể của hợp đồng dân sự nên những bên được thỏa thuận sẽ được các điều khoản miễn sao các nội dung không trái đạo đức xã hội, trái pháp luật
Người nhận chuyển nhượng để có thể hạn chế rủi ro cần được thỏa thuận trong hợp đồng gồm có các điều khoản như sau:
- Yêu cầu người chuyển nhượng cam kết các giấy tờ phải bảo đảm tính pháp lý (không phải giấy tờ giả), thửa đất không thuộc quy hoạch, tại thời điểm chuyển nhượng không có tranh chấp với ai.
- Thanh toán thành nhiều đợt, chỉ thanh toán hết khi đăng ký vào sổ địa chính (khi sang tên xong).
- Thỏa thuận điều khoản phạt vi phạm hợp đồng; mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, không khống chế mức phạt vi phạm.
Lời kết
Trên đây là kinh nghiệm mua nhà phải biết để không bị lừa khi mua đất. Nếu có tranh chấp phát sinh khi chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng có thể tự mình khởi kiện hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác khởi kiện thay.
