Khi quyết định mua bán nhà đất, hay căn hộ hoặc ở bất kỳ một loại hình bất động sản thì ai cũng sẽ băn khoăn không biết mức giá như thế nào là phù hợp. Nếu như định giá không hợp thì sẽ dẫn đến rất nhiều hậu quả khôn lường. Vậy nên, cách thức định giá nhà đất là gì? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Định giá nhà đất là gì?
Trước khi tìm hiểu về định giá nhà đất là gì? Chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về giá trị quyền sử dụng đất và ý nghĩa của giá đất.
Luật đất đai 2013 định nghĩa về giá đất cùng với giá trị của quyền sử dụng đất sẽ như sau:
- Giá đất được xem là giá trị của quyền sử dụng đất được cụ thể hóa ở trên một đơn vị diện tích.
- Giá trị của quyền sử dụng đất được hiểu theo ý nghĩa là giá trị được quy ra bởi tiền của quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể trong thời gian đã xác định.
Có thể hiểu đơn giản là: Giá trị quyền sử dụng đất và giá đất sẽ được xác định dành cho một đơn vị diện tích đất thuộc với loại hình nhà đất đã xác định.
Từ giá đất chúng ta được phép xác định số tiền cần thiết mà người sử dụng đất cần phải nộp cho nhà nước trong các trường hợp được luật pháp đã quy định như sau: Tiền sử dụng đất chính là số tiền mà người sử dụng phần đất đó cần phải chi trả cho nhà nước khi được bàn giao quyền sở hữu các loại đất có thu tiền sử dụng và được công nhận bởi quyền sử dụng đất hoặc được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Lợi ích của việc định giá nhà đất
Một số lợi ích khi định giá nhà đất như sau:
- Định giá nhà đất hay bất động sản nói chung là hoạt động cần thiết giúp các bên tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản có thể biết được chính xác giá nhà đất mà bạn sẽ giao dịch. Những bên tham gia giao dịch ở đây có thể hiểu là người mua, người bán, nhà đầu tư, môi giới, ngân hàng, tổ chức thẩm định giá bất động sản,...
- Định giá nhà ở cũng được xem là một trong những hoạt động tư vấn, hình thức để xác định giá trị của một lô đất. Việc định giá bất động sản của chủ sở hữu cá nhân không mang tính chất pháp lệnh. Trình tự định giá nhà đất tương đối đa dạng do chủ sở hữu bất động sản đó lựa chọn để quyết định. Nếu các mức giá được chủ sở hữu quy định phù hợp với thị trường thì sẽ được thị trường chấp nhận. Còn nếu trường hợp mức giá này không phù hợp thì cần phải điều chỉnh để phù hợp với thị trường tại thời điểm nhất định.
Ngoài ra, bạn cũng có thể hiểu đơn giản việc định giá này chính là sự ước tính về giá trị nhà đất quy đổi bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đất đã được xác định trong thời điểm cụ thể.
- Định giá đất chỉ được xem là một sự ước tính về mặt giá trị chứ không thể tính được chính xác một cách chi tiết về việc định giá của những tài sản thông thường khác. Bởi vì đất đai là một tài sản đặc biệt, mức giá đất bị tác động bởi nhiều yếu tố về vị trí, kinh tế, không gian, thời gian, tâm lý, pháp lý, xã hội,...
Cách thức định giá nhà đất
Để tự thẩm định giá nhà đất chúng ta cần phải dựa vào nhiều yếu tố khác nhau. Đến hiện tại có một số cách định giá đất một cách hiệu quả như sau:
Khi thẩm định giá nhà đất ếu tố đầu tiên nhất định bạn phải quan tâm đó là vị trí. Bạn cần xác nhận một cách chính xác được nhà đất của bạn đang nằm ở khu vực nào? Nhà đất nằm ở quận huyện nào, trên mặt đường lớn, mặt đường nhỏ hay nằm ở hẻm phụ, hẻm chính nào?
Từ việc xác định vị trí bạn sẽ có căn cứ để định giá: Nếu nhà thuộc ngay mặt tiền lớn thì giá trị kinh doanh sẽ cao hơn nên mức giá bán sẽ cao hơn so với những sản phẩm nhà đất ở bên trong hẻm hay ở những vị trí không thật sự thuận tiện ở việc kết nối.
Định giá nhà đất dựa vào bảng giá
Khi bạn đã xác định được vị trí của nhà đất thì bạn nên dành một chút thời gian để tìm hiểu và tham khảo cách thức định giá nhà nước dựa vào giá đất mới nhất ở khu vực do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ban hành.
Đồng thời bạn cũng cần tham khảo giá trị của thị trường nhà đất dựa theo thông tin đã được cung cấp từ Website bất động sản uy tín, ngân hàng, hay những công ty kinh doanh bất động sản…
So với mức giá nhà đất mà nhà nước đã quy định thì thông thường giá trị đất ở mặt tiền sẽ có mức giá chênh lệch hơn rất nhiều so với những vị trí khác.
Cách định giá nhà đất này được thực hiện theo nguyên tắc áp dụng tính giá nhà đất hiện tại đang cao hơn từ 3 - 4 lần bảng giá đất mà nhà nước quy định và ban hành vào năm 2015 (bảng giá đất này sẽ được điều chỉnh 5 năm/lần)
Theo các chuyên gia bất động sản cho rằng sự ước tính hệ số từ 3.8 - 4.5 là độ chênh lệch bình quân có thể chấp nhận được của sản phẩm bất động sản. Thực tế, hầu hết các giao dịch nhà đất trên thị trường thành công đều đã chấp nhận khoảng cách giá cả chênh lệch này.
Định giá nhà đất bằng cách so sánh các lô đất trong khu vực
Hiện nay, phương pháp định giá bất động sản khá phổ biến và được áp dụng là so sánh mức giá thị của thị trường. Bởi đây chính là phương pháp để xác định giá trị của nhà đất dễ áp dụng và phản ánh mức giá cả của sản phẩm bất động sản theo thời gian thực tế của thị trường.
Nên tìm hiểu thật chi tiết về các sản phẩm nhà đất tương tự với sản phẩm bất động sản của mình về nhiều mặt như: hiện trạng, diện tích, khu vực giao dịch, vị trí,...từ đây bạn sẽ có cơ sở để so sánh về cả định giá cho bất động sản của mình và mức giá được chính xác nhất.
Một mẹo nhỏ có thể hỗ trợ bạn so sánh giá bất động sản tương tự ở trong khu vực đó chính là đóng vai trò làm người đi mua nhà để khảo sát các nhà đất đang đăng biển rao bán và hỏi giá bán của chúng. Nếu có thể bạn hãy xem ít nhất là 3 căn nhà đất.
Nếu bạn đang sở hữu nhà đất nằm trong khu vực có thị trường giá cả địa ốc đang nóng sốt, thì bạn có thể tăng mức giá rao bán của mình lên cao hơn khoảng 10% so với thông tin mà bạn đã tiến hành khảo sát và thẩm định mức giá nhà đất trong khu vực.
Nếu thị trường bất động sản nơi bạn sở hữu nhà đất hiện đang có xu hướng đi xuống và đóng băng thì bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá bạn đã tìm hiểu như là một công cụ để có thể ấn định mức giá bán bằng giá mình đã tiến hành khảo sát, hoặc có thể tăng mức giá lên khoảng 5% so với giá trị khảo sát ở khu vực.
Định giá nhà đất qua tình trạng nhà đất
Việc bạn thẩm định giá nhà đất không chỉ quan trọng về yếu tố vị trí mà bạn còn cần phải biết đến để nhận định tình trạng nhà đất hiện tại hay phân loại bất động sản bạn sở hữu.
Hãy xác định xem bất động sản nhà đất của bạn đang thuộc vào loại nào: căn hộ chung cư, biệt thự, nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4,...Đồng thời, đánh giá tình trạng của sản phẩm bất động sản này đang cũ hay mới, tuổi thọ của nhà đất đã được bao lâu tính từ thời điểm xây dựng cùng với sửa chữa nhà để từ đó có thể tính khấu hao được giá trị của bất động sản nhà đất.
Mức khấu hao nhà đất thường sẽ được tính ở mức giao động từ khoảng 10% - 30% so với giá trị bất động sản. Nhưng cũng tùy thuộc theo những trường hợp khác nhau cụ thể để có thể xác định được mức độ khấu hao một cách chính xác hơn.
Định giá thông qua môi giới hoặc nhờ ngân hàng thẩm định
Ngoài các cách thẩm định giá nhà đất ở phần phía trên thì bạn có thể thẩm định giá trị của nhà đất dựa trên kinh nghiệm của những môi giới chuyên nghiệp trong việc mua bán nhà. Bởi vì, một nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp ở khu vực sẽ hỗ trợ bạn có thể nhanh chóng có được thông tin chính xác và cực kỳ hiệu quả về giá trị nhà đất cùng chu kỳ hàng năm tại khu vực bạn đang sở hữu bất động sản.
Tham khảo về giá trị của nhà đất dựa trên thông tin đã được cung cấp từ những nhà môi giới địa phương là một phương pháp định giá cực kỳ thông minh mà bạn không nên bỏ qua.
Bởi ngân hàng chính là đơn vị khá chặt chẽ trong việc thẩm định giá trị tài sản nhà đất để cho vay. Vì vậy, nếu người mua được ngân hàng hỗ trợ sẽ có thể an tâm hơn về giá trị của khu đất mà mình định mua.
Tuy nhiên, cách thức thẩm định giá bất động sản nhà ngân hàng mất khá nhiều thời gian và điều này có thể khiến cho người mua bị vụt mất đi cơ hội vì đưa ra quyết định chậm trễ hơn những người khác. Ngân hàng thẩm định giá trị nhà đất ở mức an toàn nên trên thực tế người ta có thể giao dịch với mức giá cao hơn từ 10% 20%.
Xem ngay: Mua bán nhà đất Hà Nội giá rẻ chính chủ mới nhất
Kinh nghiệm để định giá nhà đất
Việc định giá nhà đất chính là việc không quá khó nhưng cũng không đơn giản. Vì vậy, bạn có thể tham khảo ở một số kinh nghiệm để xác định giá trị nhà đất hiệu quả như sau:
- Xác định giá trị của nhà đất dựa theo các cách định giá được cung cấp ở mục trên như: giá đất khu vực, dựa vào vị trí, xác định được tình trạng pháp lý, tình trạng nhà đất,...Sau khi tổng hợp đánh giá xong mọi thông tin về nhà đất xong bạn có thể tiến hành để đưa ra mức định giá tương đối chính xác và hợp lý cho bất động sản mình đang sở hữu.
- Ngoài ra, hiện nay có rất nhiều kênh thông tin trực tuyến để bạn có thể tra cứu thông tin về bất động sản cũng như giá cả nhà đất trong các khu vực trên toàn quốc chỉ với vài cú nhấp chuột như: các sàn giao dịch bất động sản, các phương tiện thông tin đại chúng, các trang đăng tin mua bán bất động sản miễn phí,… Các kênh thông tin này rất tiện lợi bạn có thể dễ dàng tìm kiếm các sản phẩm bất động sản tương đồng trong khu vực để tiến hành so sánh và định giá cho nhà đất của mình.
Phí thẩm định giá hiện tại như thế nào?
Đối với tài sản thông thường
Phí thẩm định xác định bằng 0,5% tổng giá trị tài sản và mức thấp nhất cho mỗi đơn vị tài sản là 500 nghìn đồng.
Đối với những tài sản đặc thù
Thẩm định giá trị thương hiệu, lợi thế thương mại, giá trị tài sản vô hình, thẩm định dự án, thẩm định vật tư thiết bị đặc thù … phí thẩm định tính bằng 1% giá trị tài sản và mức thấp nhất cho mỗi danh mục tài sản là 10.000.000 đồng.
Lời kết
Giá trị của nhà đất bất động sản còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Vậy nên, qua bài viết chúng tôi đã giúp bạn có những cách để định giá nhà đất cực kỳ hữu ích cho sản phẩm nhà đất.
