Định giá là một yếu tố quan trọng và cần thiết trong mọi hoạt động mua bán bất động sản. Hoạt động định giá đất giúp người mua cũng như người bán biết được chính xác giá trị, giá trị sử dụng của đất. Trong bài viết này, hãy cùng “Nhà Ở Ngay” tham khảo 4 phương pháp định giá đất đơn giản nhất.
Căn cứ định giá đất
Có nhiều căn cứ khác nhau để người định giá xác định giá trị của đất. Dưới đây là một số căn cứ tiêu biểu:
- Dựa vào mục tiêu sử dụng
- Dựa vào thời hạn sử dụng đất
- Dựa vào lợi ích mang lại trong tương lai
- Dựa vào chi phí cơ hội khi sử dụng
- Dựa vào vị trí địa lý của đất, điều kiện tự nhiên
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế
- Dựa vào khả năng cạnh tranh
Các phương pháp định giá đất
Trên thực tế, có rất nhiều phương pháp định giá đất khác nhau. Dưới đây là 4 phương pháp hay được sử dụng nhất:
a, Thẩm định giá đất theo phương pháp so sánh
Phương pháp định giá đất bằng cách so sánh là một phương pháp rất hay được sử dụng trong định giá.
Bằng phương pháp này, người định giá sẽ xác định giá đất dựa trên sự phân tích, so sánh với các “mảnh đất tương tự” đã được giao dịch. Khi thực hiện so sánh, những điểm tương tự cũng như điểm khác biệt giữa các mảnh đất cần phải được xem xét: Mặt tiền, ngõ vào, cảnh quan xung quanh, độ sôi nổi của thị trường đất khu vực,… từ đó tính toán số tiền chênh lệch cho những sự khác biệt và cuối cùng là đưa ra kết luận về giá trị thị trường của mảnh đất mục tiêu.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện định giá cần phải chú ý về yếu tố thời gian cũng như vị trí đất. Bởi thị trường bất động sản luôn luôn biến động, giá đất thay đổi nhanh chóng, vì vậy, người thực hiện định giá cần lựa chọn những mảnh đất tương tự có giao dịch mua bán gần nhất để so sánh để có được số liệu chính xác nhất. Điều này là rất cần thiết. Nếu thị trường địa phương không có sẵn số liệu hiện tại để so sánh, người định giá đất có thể cân nhắc tham khảo các khu vực lân cận.
Phương pháp định giá đất này thường được sử dụng khi đất là địa điểm bỏ trống, thông tin trên thị trường là thống nhất và đáng tin cậy.
b, Thẩm định giá đất theo phương pháp thu nhập
Thẩm định giá theo phương pháp thu nhập là tính giá trị của tài sản dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai của một bất động sản, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa).
Ở phương pháp này, thẩm định giá sẽ gặp phải nhiều khó khăn khi việc tính toán đòi hỏi dữ liệu với tính chính xác cao, trong khi chúng lại mới chỉ là những con số dự tính trong tương lai. Điều này khiến cho tính chính xác của việc thẩm định giá bị hạn chế. Thậm chí có thể sẽ cần sử dụng phương pháp khác để bổ sung.
Xem thêm: 3 rủi ro lớn trong thẩm định giá bất động sản
c, Thẩm định giá đất theo phương pháp giá thành
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…).
Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
d, Thẩm định giá đất theo phương pháp lợi nhuận
Đây là phương pháp định giá đất dựa trên những đóng góp mà đất mang lại cho hoạt động kinh doanh ở trên đất. Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó.
Để định giá được theo phương pháp này, trước hết người định giá cần xác định được sự đóng góp của toàn bộ bất động sản vào giá trị kinh doanh dựa trên cơ sở số liệu sẵn có từ hoạt động kinh doanh. Sau đó, từ toàn bộ những đóng góp này, người định giá sẽ phân bổ thành đóng góp của đất và đóng góp của công trình trên đất.
Sau khi đã xác định được đóng góp của đất mang lại cho hoạt động kinh doanh, người định giá tiến hành vốn hóa những đóng góp này và cuối cùng là đưa ra kết luận về giá trị của mảnh đất.
Phương pháp định giá đất này thường được sử dụng khi trên đất có diễn ra hoạt động sản xuất kinh doanh. Mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
e, Thẩm định giá đất theo phương pháp thặng dư
Phương pháp này được sử dụng căn cứ vào khả năng phát triển trong tương lai của đất.. Chẳng hạn như căn cứ theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Trước hết, người định giá phải phân tích được sự tối ưu của đất. Sau đó, ước lượng các chi phí phát triển (bao gồm cả lợi nhuận yêu cầu của người đầu tư), dự báo được giá bán toàn bộ BĐS sau khi được phát triển. Từ cơ sở những thông tin trên, người định giá đưa ra kết luận về giá trị của mảnh đất.
Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành. Chúng thực hiện theo nguyên tắc: giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình bất động sản trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.
Phương pháp này dành cho việc định giá đất trống và sẵn sàng cho sự phát triển.
Trên đây là 5 phương pháp hay sử dụng nhất trong quá trình định giá đất. “Nhà Ở Ngay” hy vọng thông qua bài viết này, bạn sẽ có thể dễ dàng định giá được mảnh đất mục tiêu của mình.
https://nhaongay.vn/4-phuong-phap-dinh-gia-dat-pho-bien-nhat
