Bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng là tài sản quan trọng gắn liền với cuộc sống con người. Không chỉ với vai trò nơi để ở, nhà đất cũng được coi là công cụ đầu tư sinh lời tiềm năng trong giới đầu tư bất động sản. Trong đó, việc thẩm định giá nhà ở là việc không thể thiếu trong hoạt động đầu tư. Ở bài viết này, “Nhà Ở Ngay” sẽ đề cập đến 2 phương pháp chính thường được sử dụng khi thẩm định giá nhà ở hiện nay.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở
Nhà ở có thể tồn tại ở nhiều loại hình khác nhau: nhà ở liền tường, nhà ở độc lập, biệt thự, căn hộ chung cư… Mỗi giao dịch mua, bán nhà ở có thể nhằm những mục đích khác nhau (để ở, để đầu tư kinh doanh, cho thuê…). Tuy nhiên, dù sử dụng nhà ở cho mục đích gì, việc thẩm định giá nhà ở sẽ phụ thuộc một số yếu tố cơ bản sau đây:
- Vị trí nhà
- Hướng nhà
- Số phòng trong nhà
- Cơ sở vật chất, tiện ích có sẵn trong ngôi nhà
- Thiết kế
- Tuổi đời của ngôi nhà
- Khả năng sửa chữa, điều kiện bảo hành...
Phương pháp thẩm định giá bất động sản là nhà ở
a, Phương pháp so sánh
Ở phương pháp so sánh, người tiến hành thẩm định giá bất động sản nhà ở sẽ thực hiện so sánh giữa nhà ở mục tiêu cần so sánh với các nhà ở khác tương tự trong cùng khu vực thị trường đã được giao dịch trước đó.
Điểm cần lưu ý khi sử dụng phương pháp này là các nhà ở tham chiếu phục vụ hoạt động so sánh phải có điểm tương đồng với nhà ở mục tiêu cần so sánh: cùng khu vực, giao dịch mua bán được thực hiện gần đây nhất,...
Người thẩm định sau khi lựa chọn các nhà ở tham chiếu đã giao dịch trước đó sẽ tiến hành so sánh với các đặc điểm của ngôi nhà cần được định giá. Các đặc điểm cần phải được xem xét và đánh giá kỹ lưỡng nhằm đảm bảo kết quả đưa ra là chính xác nhất:
- Diện tích
- Hướng nhà
- Mặt tiền
- Nội thất, kết cấu nhà
- Điều kiện thị trường
- Quyền sở hữu ngôi nhà
- ….
Trên thực tế, người thẩm định sẽ cần dựa vào rất nhiều yếu tố khác nhau để so sánh, tùy vào từng trường hợp. Sau khi đã có những kết quả so sánh, người thẩm định giá tiến hành lượng hóa giá trị sự khác nhau và đưa ra kết luận cuối cùng cho giá trị nhà ở.
Xem thêm: Muốn thẩm định giá bất động sản cần có những giấy tờ gì?
b, Phương pháp giá vốn hóa tiền thuê nhà ở
Phương pháp này thường được sử dụng đối với trường hợp thẩm định giá nhà ở là nhà cho thuê, ít có các cuộc mua bán trong khu vực có thể so sánh được. Bằng cách dựa vào mức tiền cho thuê của ngôi nhà, người định giá có thể áp dụng phương pháp vốn hóa để tiến hành định giá.
Ví dụ: Một ngôi nhà được cho thuê với giá là 20trđ/tháng, chi phí thường xuyên của chủ sở hữu (điện, nước, bảo hiểm, quản lý…) là 30trđ/năm. Từ đây, giá trị bất động sản nhà ở được tính như sau:
- Giá tiền cho thuê nhà hàng năm là: 20 * 12 = 240 (trđ)
- Chi phí thường xuyên hàng năm: 30 (trđ)
- Tổng tiền thuê ròng hàng năm: 240 - 30 = 210 (trđ)
- Cho rằng tỷ lệ vốn hóa nhà cho thuê hàng năm là 8%
=> Giá trị bất động sản nhà ở là: 210 : 8% = 2625 (trđ)
Trên đây chỉ là cách tính một cách tương đối. Trong thực tế sẽ có rất nhiều những yếu tố có thể gây ra sai số trong quá trình thẩm định giá nhà ở. Hy vọng qua bài viết này, bạn sẽ có cái nhìn sơ lược nhất về cách định giá nhà ở hiện nay. Tham khảo thêm nhiều thông tin thú vị tại Website của “Nhà Ở Ngay” tại đây.
https://nhaongay.vn/tham-dinh-gia-bat-dong-san-la-nha-o-nhu-the-nao-
