Nhà ở xã hội (NOXH) là một trong những chính sách phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của Nhà nước nhằm hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn, góp phần ổn định chính trị và đảm bảo an sinh xã hội. Tuy nhiên, thực trạng cho thấy vấn đề Nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay vẫn đang gặp phải nhiều vướng mắc, hàng triệu người có nhu cầu chưa tiếp cận được trong khi nhiều dự án lại ế ẩm, xây xong "đắp chiếu".
Nhà ở xã hội (NOXH) là gì?
Khái niệm (Theo Luật nhà ở 2005): "Nhà ở xã hội (NOXH) là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua". Hiểu đơn giản, đây là loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội.
Nhà ở xã hội là một trong những chính sách phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của Nhà nước nhằm góp phần ổn định chính trị và đảm bảo an sinh xã hội. Trên thực tế, Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều cơ chế chính sách phát triển NƠXH để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng có khó khăn, thu nhập thấp tại cả khu vực đô thị và nông thôn. Các Bộ, ngành, địa phương đã và đang tích cực triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở cho đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách cơ bản hỗ trợ về NOXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Xem thêm: Nhà giá rẻ gần như biến mất tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh
Các chính sách hỗ trợ Nhà ở xã hội tại Việt Nam
Về tài chính
Đưa ra gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng
Gói vay tín dụng 30 nghìn tỷ đồng được xem là một trong những chính sách tích cực được Chính phủ đưa ra để kích cầu về Nhà ở xã hội (NOXH). Cuối năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH. Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, người thu nhập thấp có thể vay mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 4,8% theo Quyết định của Thủ tướng. Trong năm 2016 cùng với việc gia hạn vay 30.000 tỷ đồng đến hết năm 2016, Chính phủ cũng phê duyệt mức lãi suất ưu đãi với NOXH tại Ngân hàng chính sách với mức lãi suất ưu đãi 4,8%/năm.
Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 370/QĐ-TTg về lãi suất cho vay ưu đãi NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Theo đó, lãi suất cho vay ưu đãi NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong năm 2018 là 4,8%/năm (0,4%/tháng). Lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất khi cho vay.
Gói 3 nghìn tỷ đồng hỗ trợ Nhà ở xã hội
Trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3/2020, Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị định số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng nhà nước chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay NOXH.
Về đất đai, thuế, chính sách ưu đãi đầu tư
Các dự án phát triển NOXH được hưởng một số hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư… miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng NOXH đã được phê duyệt; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế gia tăng; được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp; được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NOXH do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển NOXH làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó…
Đặc biệt, chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển NOXH (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NOXH và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành NOXH sau khi đầu tư. Trường hợp dự án phát triển NOXH không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.
Các dự án Nhà ở xã hội (NOXH) tiêu biểu
Một số dự án nhà ở xã hội tiêu biểu tại Hà Nội mở bán năm 2021 có thể kể đến như:
- Nhà ở xã hội Him Lam Thượng Thanh
- Nhà ở xã hội Rice City Thạch Bàn
- HH1 FLC Garden City
- NHS Phương Canh
- Nhà ở xã hội CT3-CT4 Kim Chung
- Dự án Ecohome
- Nhà ở xã hội Rice City Thượng Thanh
- Dự án Eurowindow Lake City
- Nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi
- ...
Xem thêm: Cơn sốt đất sẽ hạ nhiệt trong quý II/2021
Bất cập trong việc phát triển Nhà ở xã hội tại Việt Nam
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, kết quả phát triển NOXH thời gian qua chưa đạt yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 (đạt khoảng 34,3% so với mục tiêu đã đề ra trong Chiến lược phấn đấu đến năm 2020 là xây dựng 12.500.000 m2 NOXH). Chính phủ và Bộ Xây dựng nhận định, một trong những nguyên nhân dẫn đến NOXH chậm được triển khai chủ yếu do vốn và quỹ đất tại một số địa phương dành cho phân khúc này chưa nhiều.
Khó khăn về vốn
Thiếu vốn nên việc khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển dự án NOXH gặp rất nhiều khó khăn khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc cho vay từ cuối năm 2016. Chủ trương đã có nhưng không bố trí nguồn tái cấp vốn để hỗ trợ phát triển NOXH nên các dự án rơi vào tình trạng đói vốn. Việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã gây khó khăn rất lớn đối với các chủ đầu tư dự án NOXH đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi nhưng chưa giải ngân hết thì không được tiếp tục giải ngân phần còn lại.
Khó khăn trong việc bố trí quỹ đất cho các doanh nghiệp xây dựng NOXH
Thiếu quỹ đất là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến việc phát triển NOXH quá chậm như hiện nay, dù vấn đề này đã được đưa vào luật để điều chỉnh. Bộ Xây dựng cho rằng, chính quyền một số địa phương chưa quan tâm đúng mức đối với việc phát triển NOXH, đặc biệt là việc bố trí đủ quỹ đất để phát triển.
Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại có diện tích trên 10ha phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng NOXH, một số địa phương đang làm không đúng quy định của Luật, Nghị định của Chính phủ liên quan đến NOXH khiến nguồn cung NOXH khan hiếm. Cụ thể:
- Không phê duyệt quy hoạch dành 20% diện tích để xây NOXH tại các dự án. Khu nhà ở thương mại giá trị cao, quỹ đất 20% làm NOXH, doanh nghiệp được quyền nộp tiền chênh lệch cho địa phương. Tiền chênh lệch thu được này sẽ dùng để bố trí quỹ đất khác làm NOXH nhưng chưa thực hiện hoặc thực hiện không đủ khiến quỹ đất rất khó khăn. Nếu các doanh nghiệp thực hiện đúng quy định dành 20% quỹ đất làm NƠXH sẽ không thiếu đất.
- Không địa phương nào muốn bỏ quỹ đất ra để làm NOXH. Đất làm nhà thương mại thu được thuế, có lợi hơn.
- Các khu đô thị phải trích quỹ đất 20% làm NOXH nhưng các địa phương lại không đôn đốc các doanh nghiệp “nhả” đất đó ra mà lờ đi để doanh nghiệp xoay sở chuyển đổi cuối cùng vẫn là làm nhà ở thương mại.
- Quy định của Chính phủ, của Luật Nhà ở về việc buộc doanh nghiệp phải dành 20% đất của một dự án bất kỳ để làm NOXH là không phù hợp, quy định quá cứng nhắc, bởi có những dự án doanh nghiệp đã phải “cắt” 20% đất làm trường học. Do đó, nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm NOXH, thì đất kinh doanh chỉ còn 60%, trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.
Khó khăn trong việc triển khai chính sách
Hệ thống chính sách đối với việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã được xây dựng rất đầy đủ. Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn các địa phương triển khai thực hiện.
Tuy vậy, vướng mắc vẫn là ở khâu tổ chức thực hiện ở phía chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Đặc biệt, sự chậm trễ trong khâu giải phóng mặt bằng, bố trí qũy đất để thực hiện dự án. Nhiều địa phương chưa bổ sung quy hoạch quỹ đất NOXH; chưa sử dụng nguồn tiền thu được từ 20% quỹ đất trong dự án đô thị để đầu tư dự án NOXH. Trong triển khai thực hiện tại địa phương, có địa phương quan tâm nhưng có địa phương dường như thờ ơ, có đất nhưng không làm. Bên cạnh đó, có địa phương chọn địa điểm xây dựng NOXH không phù hợp, dẫn đến không phát triển được dự án hoặc có phát triển dự án nhưng không nhiều người về ở.
Dù nhu cầu rất cao nhưng nhiều dự án NOXH vẫn đang bị đóng băng, triển khai chậm chạp, còn nhiều vướng mắc trong các thủ tục triển khai… Cụ thể, thủ tục pháp lý khi vay vốn đầu tư xây dựng chưa thông thoáng. Do nguồn cung hạn chế nên quy định về đối tượng mua nhà ngặt nghèo. Tại Quyết định 34/2010/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, đối tượng mua NOXH bó hẹp lại với trường hợp chỉ có hộ khẩu nội thành Hà Nội, có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5m2/người.
Do nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng thực tế, các dự án lại không đến được tay người mua. Trong khi đó, doanh nghiệp muốn đầu tư phát triển loại hình này lại gặp vướng mắc về chính sách, không thể làm nổi nhà ở giá rẻ nếu tuân thủ theo quy định của nhà nước.
