Mỗi khi có thông tin quy hoạch ở một vài huyện ngoại thành, giá đất lại bắt đầu “nhảy múa”. Giá đất trong đà tăng khiến nhiều nhà đầu tư tự tin “xuống tiền” với hi vọng “kiếm đậm”. Tuy nhiên, cần hết sức cẩn trọng kẻo tiền theo cánh “cò” bay đi.
Giá đất vùng ven Hà Nội liên tục "nổi sóng"
Bất chấp tác động của Covid-19, đất vùng ven, ngoại thành Hà Nội đang “sốt xình xịch”. Trong đó, giá đất tại các huyện dự kiến lên quận trong thời gian tới như: Hoài Đức, Đan Phượng, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm liên tiếp thiết lập kỷ lục mới, thậm chí còn cao hơn so với các quận nội thành đã hoàn thiện, đồng bộ hạ tầng cơ sở như quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm...
Trong đó, Gia Lâm là khu vực có thị trường bất động sản sôi động nhất ở thời điểm hiện tại. Tại các khu vực có dự án lớn, giá đất bình quân tăng khoảng 10 - 15% so với thời điểm giữa năm 2020 và hơn 30% so với thời điểm đầu năm 2019. Cụ thể, giá đất dao động trong khoảng 150 - 170 triệu đồng/m2 tại thị trấn Trâu Quỳ và khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 tại các xã Đa Tốn, Kiêu Kỵ, Đông Dư.
Tương tự, tại Đông Anh, từ khu dân cư đến khu đấu giá và dự án khu đô thị, giá đất đều trong đà tăng “phi mã”, bình quân tăng trưởng khoảng 50 - 70% so với năm 2019. Cá biệt, đất thổ cư trung tâm thị trấn Đông Anh lên tới khoảng 120 - 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Giá đất tăng cao khiến người người đổ về ngoại thành Hà Nội tìm kiếm cơ hội đầu tư
Tại Đan Phượng, từ khi có thông tin quy hoạch khu đô thị lớn, giá đất cũng tăng vùn vụt. Theo ghi nhận của Nhà Ở Ngay, giá đất tại thị trấn Phùng rơi vào khoảng 80 - 120 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Ở các xã Tân Hội, Tân Lập, đất thổ cư ngay sát các khu đô thị rẻ cũng phải 53 triệu đồng/m2, trong khi đó, với vị trí mặt ngõ ô tô tránh nhau, giá chào cũng tăng từ 18 - 22 triệu đồng/m2 lên mức 20 - 25 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, giá rao bán đất mặt đường Ngọc Hồi, thị trấn Văn Điển (huyện Thanh Trì) và khu vực dọc Quốc lộ 32, thị trấn Trạm Trôi (huyện Hoài Đức) hiện đang dao động quanh mức 100 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, do có thêm thông tin quy hoạch và phát triển dự án mới, đất tại các huyện xa trung tâm như Quốc Oai, Chương Mỹ, Thạch Thất... cũng rục rịch “chen chân” vào đường đua tăng giá.
Chỉ “cò mồi” là được lợi
Thực ra, đất ngoại thành Hà Nội “nổi sóng” là "kịch bản" đã được dự báo từ trước. Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản, với tốc độ và biên độ tăng giá như hiện nay, đây chỉ là “sóng ảo”. Theo quy luật, đầu tư hạ tầng đến đâu thì giá đất tăng đến đó. Nhưng trên thực tế, tại các huyện ngoại thành, việc hạ tầng chưa tăng nhiều mà giá đất đã nhảy vọt là hoàn toàn trái quy luật.
“Sốt đất ảo” do một mạng lưới “cò mồi” tạo nên. Nhóm người này sẽ gom đất trước, sau đó chia ra mua đất của nhau để tạo thanh khoản ảo và kích giá nhằm lôi kéo nhóm “cò” địa phương “ăn theo” và các nhà đầu tư tham gia. Khi nhiều nhà đầu tư nhập cuộc, hiệu ứng đám đông bùng lên, “cò mồi” sẽ “thổi” giá lên cao rồi bán hết ra và “bay mất”.
Về bản chất, những cơn sốt đất kiểu này không phản ánh đúng giá trị và nhu cầu thực tế. Trong các cơn sốt ăn theo quy hoạch, nhu cầu đất chủ yếu chỉ là đầu cơ chờ thời. Người mua càng về sau càng thua thiệt khi phải chịu giá quá cao, vượt xa giá trị thực của đất. Khi nhóm “cò mồi” rời đi, những nhà đầu tư “lướt sóng” nhanh nhạy có thể kiếm “bạc tỉ” nhưng cũng có không ít nhà đầu tư đến sau phải “chôn chân” tại chỗ cùng những mảnh đất không biết đến bao giờ mới quy hoạch. Thậm chí, nhóm “cò” ăn theo, “cò” địa phương không kịp rút chân cũng rất dễ dính vào cảnh “dở khóc dở cười” khi đã trót mua vào mà chẳng thể bán ra. Sau những cơn sốt đất ảo, kẻ kiếm nhiều nhất vẫn chỉ là các "cò mồi”.
Chị A (một môi giới 10 năm kinh nghiệm cho biết): “Đôi khi chính “cò” cũng không đủ tỉnh táo trước hiệu ứng đám đông và bị lòng tham dẫn dắt nên lại rơi vào chiếc bẫy do chính cộng đồng mình tạo ra. Biết thừa là sốt ảo đấy nhưng vẫn lao vào mua đi bán lại để “ăn chênh”, không được nhiều như nhóm dẫn dắt nhưng cũng được tầm 5 - 6 giá. Nhưng phải nói thật là ăn theo mà, được ăn cả mà ngã về không. Nếu mình không bán được đất trước khi nhóm mồi bán ra hết sản phẩm thì chẳng khác nào ôm “bom nổ chậm” vì thị trường sẽ tụ giá không phanh. Suy cho cùng thì chỉ “cò mồi” là được lơi.”
Cẩn trọng để tránh nhận “trái đắng”
Đây không phải là lần đầu tiên xuất hiện cơn sốt đất. Cơn sốt đất nền "ăn" theo quy hoạch hạ tầng, địa giới hành chính vốn đi kèm nhiều hệ lụy. Đặc biệt, đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm nào đã dùng đến đòn bẩy kinh tế thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường như kì vọng và gánh nặng tài chính quá lớn. Vì vậy, các nhà đầu tư phải cân nhắc, cẩn trọng khi mua đất, đặc biệt chú trọng tính pháp lý, nghiên cứu quy hoạch phát triển toàn vùng cũng như quy hoạch khu vực diễn ra mua bán.
Trước đây, năm 2011, thị trường bất động sản ở Hà Nội sôi động hơn bao giờ hết. Giá đất, nhà ở các khu vực vùng ven tăng chóng mặt từ 30-40%, thậm chí một số nơi như: Đông Anh, Gia Lâm... tăng đến 200% so với hồi đầu năm 2010. Nhà nhà, người người có tiền đều đổ dồn đầu tư vào bất động sản.
Chứng kiến những người bạn thu lãi vài trăm triệu chỉ trong một tháng ngắn ngủi nhờ đầu tư đất ở Đông Anh, anh H (Hà Nội) về bàn với vợ vay thêm tiền người quen, thử đầu tư bất động sản nhưng kết quả là không “trúng đậm” như hy vọng mà tiền bạc đều theo “cò đất” bay đi.
“Nhìn thì dễ nhưng đầu tư lĩnh vực gì cũng phải có kiến thức, am hiểu thị trường. Tôi thừa nhận bản thân mình đã quá nôn nóng nên phải trả giá đắt. Không chỉ mất tiền mà còn khiến cuộc sống bị đảo lộn, gia đình lục đục, công việc cũng giậm chân tại chỗ. Suốt những năm qua vì khoản nợ mua đất mà cả nhà tôi ăn không dám ăn, tiêu không dám tiêu, con cái cũng không được đầu tư học hành tử tế”, anh H chia sẻ.
Các nhà đầu tư luôn có suy nghĩ đầu tư để kiếm lợi nhuận mà quên mất câu chuyện đầu tư còn để bảo toàn vốn, bảo toàn tài sản, để tránh tiền mất giá. Tuy nhiên, là nhà đầu tư, không phải chỗ nào cũng mua. Trước khi “xuống tiền”, nên tìm hiểu kỹ các quy hoạch vùng liên quan, xem các dự án, khu đô thị có đảm bảo tính pháp lý hay không. Đồng thời, kiểm tra biên độ tăng giá đất trong vài tháng cho tới 1 năm. Nếu vượt quá 10 - 15% thì nên cảnh giác.
