Đừng bao giờ chỉ để ý phần quyền lợi, nghĩa vụ mà không để ý tới các điều khoản còn lại trong hợp đồng. Rất có thể, bên bán sẽ lợi dụng điều này để đưa bạn vào thế thua thiệt. Nhà Ở Ngay sẽ chỉ ra những điều khoản “bẫy” trong hợp đồng mua nhà bán nhà đất để bạn tránh những bất lợi sau này.
Phạt lãi suất 0,1%/ngày trên số tiền chậm thanh toán
Bên A có nghĩa vụ bàn giao đất, tài sản cho bên bên B trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho bên B tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng do bên A chọn. Nhưng nếu bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt 0,1% ngày trên số tiền chậm thanh toán.
Nếu chỉ nhìn qua, bạn sẽ thấy điều khoản này không có gì bất hợp lý, bên bán và bên mua đều phải đền bù hợp đồng mua bán nhà đất nếu vi phạm cam kết về thời gian. Tuy nhiên suy xét kỹ thì bên bán mới là người được lời nhiều nhất khi tiền lãi gửi tiết kiệm ngân hàng không kỳ hạn cao nhất cũng chỉ là 1,0% một năm. Trong khi đó, với 0,1% một ngày, con số mà người mua bị đền hợp đồng mua bán nhà đất lên tới 36% một năm.
Thời điểm không rõ ràng
Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và Bên A đã nhận đủ tiền thanh toán của bên thứ ba khác đối với bất động sản này.
Điều này có nghĩa, với mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này, nếu giao dịch ban đầu thất bại và cả hai đều đồng ý thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì bạn cũng không thể lấy lại tiền từ người bán ngay mà phải đợi họ bán được tài sản nhà đất đó cho người khác và nhận đủ tiền.
Quan trọng hơn hết là bạn cần phải đợi bao lâu và bạn có chắc người bán có thiện chí tìm cách bán tài sản nhà đất đó ngay hay sẽ dùng số tiền của bạn cho mục đích khác như gửi ngân hàng lấy lãi chẳng hạn.
Giá trị “tạm tính” khác xa với thực tế
Trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất dự án, có một điều khoản mà theo đó giá trị hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là “tạm tính”.
Nhiều người mua nhà thấy giá bán rẻ liền vội vàng ký hợp đồng để "giữ suất" mà không biết rằng số tiền đó có thể chưa bao gồm chi phí bảo trì/ quản lý, VAT... Khi cộng thêm các khoản này, tiền mua nhà sẽ "đội" lên đáng kể, thậm chí tưởng rẻ mà hóa đắt. Lúc này, vì đã lỡ ký và chuyển số tiền “tạm tính” cho người bán, bạn bắt buộc phải cắn răng chuyển nốt số tiền phát sinh thêm mà chẳng thể làm gì được.
Trong trường hợp mua căn hộ, khách hàng càng phải kiểm tra kỹ giá trị hợp đồng, nhất là phụ lục vật liệu hoàn thiện. Bởi nhiều dự án dù không công bố là bàn giao căn hộ xây thô, nhưng lại cắt giảm gần như tối đa phần nội thất, ví dụ trần không trát sơn, nhà vệ sinh không đủ các tiện ích cơ bản, không có tủ bếp, không lắp đặt điều hòa...
Ngoài ra, theo Điều 29 luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ áp dụng thuế suất là 2% trên giá trị chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng. Hai bên mua và bán có thể thỏa thuận với nhau về việc ai là người chịu trách nhiệm nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác thì theo quy định của pháp luật, bên bán là người có trách nhiệm phải nộp. Do đó, người mua cần đọc kỹ hợp đồng giao dịch trước khi ký, đặc biệt là các điều khoản thỏa thuận về việc nộp thuế, phí giữa các bên, tránh trường hợp bị bên bán "đùn đẩy" trách nhiệm, phải bỏ tiền nộp thuế phí trong khi trên thực tế chưa đạt được thỏa thuận thống nhất với bên bán về vấn đề này.
Nhập nhằng với “diện tích căn hộ”: Thông thủy hay tim tường?
Việc hợp đồng chỉ ghi chung chung diện tích căn hộ mà không thể hiện rõ đó là diện tích thông thủy hay diện tích tim tường có thể khiến nhiều người mua nhà nhầm lẫn.
Trên thực tế, hai cách tính diện tích này dựa trên phạm vi và thông số đo đạc hoàn toàn khác nhau. Diện tích thông thủy là cách tính diện tích căn hộ theo những nơi mà nước có thể lan tỏa, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Trong khi đó, diện tích tim tường là cách tính diện tích căn hộ đo từ tim tường, bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.
Việc lựa chọn đo diện tích căn hộ theo diện tích tim tường hay diện tích thông thủy sẽ có những ưu - nhược điểm nhất định. Tuy nhiên, chủ đầu tư thường chọn phương pháp tính tim tường bởi cách tính này sẽ làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, qua đó làm giảm đi đơn giá/m2, thu hút người mua. Khi đó, người mua nhà không chỉ bị thiệt về diện tích sử dụng thực tế mà còn phải chịu thêm các khoản phí dịch vụ về sau (do được tính dựa trên diện tích căn hộ trong hợp đồng). Vì vậy, người mua căn hộ cần nắm rõ những đặc điểm của từng cách tính diện tích thông thủy hay tim tường để đảm bảo xác định đúng diện tích sử dụng của căn nhà, tránh bị ảnh hưởng về quyền lợi.
Không được để lộ hợp đồng
Đối với các dự án, mẫu hợp đồng mua bán nhà đất sẽ thường có điều khoản quy định khách hàng không được để lộ hợp đồng mua bán với một bên thứ 3. Nếu bị chủ đầu tư phát hiện, hợp đồng sẽ bị vô hiệu hóa.
Điều này đồng nghĩa với việc nếu chẳng may vô tình lộ ra thông tin hợp đồng, thậm chí có thể bạn bị cố tình làm cho lộ thông tin hợp đồng thì bạn sẽ là người mất trắng.
Không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng
Một số mẫu hợp đồng mua bán nhà đất dự án khác lại thường có điều khoản khách hàng không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ chủ đầu tư.
Rõ ràng sẽ rất vô lý vì theo điều khoản của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất này tài sản nhà đất đã thuộc quyền sở hữu của bạn nhưng khi muốn mua bán, trao đổi là phải hỏi ý kiến người khác gây ra sự bất tiện không nhỏ. Chưa kể đến khoản tiền phạt "từ trên trời rơi xuống" dành cho bạn nếu vô tình vi phạm điều khoản hợp đồng.
Khi chưa ký kết hợp đồng, người mua vẫn nắm quyền chủ động trong tay. Vì vậy, hãy đọc kỹ mọi điều khoản trước khi đặt bút ký hợp đồng mua nhà. Bạn hoàn toàn có quyền trao đổi lại với chủ đầu tư về những điều khoản không rõ ràng, đàm phán kỹ càng, bình đẳng trước khi đặt bút ký kết hợp đồng. Đừng ngần ngại tham vấn chuyên gia pháp lý để tránh bị các điều khoản hợp đồng soạn sẵn “gài bẫy”. Nếu sơ hở lỏng lẻo, hời hợt trong việc thành lập và ký kết hợp đồng, thì trong thực tế phần thua thiệt từ các rủi ro sẽ thuộc về khách hàng, mà rất khó khởi kiện đối với chủ đầu tư.
