Cách đây gần chục năm, giá một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ với diện tích 75 m2 tại một dự án nằm trên đường Phúc Xa, khu đô thị Xa La, Hà Đông chỉ rơi vào khoảng 13 triệu đồng một m2, tức là chỉ 970 triệu đồng cho một căn hộ rộng rãi và thoáng mát.
Ở giai đoạn đó, cầm trong tay 1 tỷ đồng, người mua có khá nhiều lựa chọn với các căn hộ rộng tối thiểu 60 m2 với hàng loạt các dự án ở Hà Đông như Văn Phú, Sông Nhuệ, The Spark, Xuân Mai Tower, Xa La hay khu vực ở Hoàng Mai như Kim Văn Kim Lũ, HH Linh Đàm.
Đây cũng được coi là thời kỳ hoàng kim của căn hộ bình dân (hay còn gọi là nhà giá rẻ, vừa túi tiền). Bởi theo CBRE Việt Nam, năm 2014, căn hộ dưới 35 triệu đồng đứng đầu nguồn cung mới ra thị trường, chiếm xấp xỉ 40%.
Đến giai đoạn năm 2016, nhà giá rẻ vẫn tạo nên cơn sốt thanh khoản ở cả Hà Nội và TP HCM. Khi đó, tại một số dự án ở Hà Nội, do nhu cầu của người mua quá lớn, chủ đầu tư còn phải tổ chức bốc thăm hay chênh giá hàng chục triệu sau mỗi đợt tung hàng mới ra thị trường.
Ở giai đoạn hiện tại, số tiền 1 tỷ đồng thậm chí không đủ để sở hữu một căn hộ dạng studio (rộng 28 - 32 m2) tại các dự án mới, khi mà các căn hộ dạng này đang được chào bán trên thị trường sơ cấp 1,6-2 tỷ đồng, còn chung cư 1 phòng ngủ +1 (diện tích 43-48 m2) có giá thấp nhất cũng từ 2,4-2,5 tỷ đồng tại một khu đô thị phía Tây nằm ngoài vành đai 3 của thành phố Hà Nội.
Trên thực tế, nguồn cung căn hộ với giá quanh mức 1 tỷ đồng tại Hà Nội đã có dấu hiệu suy giảm rõ rệt trong giai đoạn 2018-2020. Đặc biệt từ năm 2020 đến nay, thủ đô gần như "tuyệt chủng" chung cư thương mại giá rẻ. Ở giai đoạn đó, nguồn cung căn hộ mới ở đột ngột giảm một nửa so với 2 năm trước, xuống mức dưới 18.000 căn, trong đó nhà trung cấp (35-60 triệu đồng một m2) lại có đến hơn 13.000 căn. Đây cũng chính là thời điểm mở đầu cho giai đoạn các doanh nghiệp không còn mặn mà với việc phát triển nhà bình dân và dần bước vào cuộc đua thiết lập mặt bằng giá mới.
Tình trạng này xuất hiện từ nhiều nguyên nhân như giá đất, chi phí xây dựng tăng, kéo giá bán đi lên. Và quan trọng nhất là nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý kéo dài, làm nguồn cung ngày càng khan hiếm, khiến giá nhà tăng tại các dự án mới.
Tiếp sau nhà giá rẻ, đến đầu năm 2022, căn hộ 2 phòng ngủ với giá khoảng 2 tỷ đồng cũng bắt đầu khan hiếm và biến mất cả ở khu vực huyện ven Hà Nội vào năm 2023. Thời điểm đó, thị trường sơ cấp thiết lập mặt bằng giá bình quân 46 triệu đồng mỗi m2. Tương ứng một căn hộ rộng 60 m2 cũng phải có giá từ gần 2,8 tỷ đồng.
Năm 2024 là có thể coi là đỉnh điểm của cơn sốt bất động sản khi giá của tất cả các phân khúc đều tăng cao đến mức chóng mặt. Giá chung cư được đẩy lên liên tục, thiết lập lên một mặt bằng giá mới khiến cho nhiều người ngậm ngùi khi không quyết đoán xuống tiền sớm hơn. Giá các căn hộ thứ cấp tăng cao dẫn đến giá nhà đất trong ngõ, đất đấu giá khu vực vùng ven Hà Nội, căn hộ tập thể cũ, căn hộ tái định cũng cũng tăng đến mức phi lý.
Ở thời điểm hiện tại, nhiều môi giới thậm chí từ chối tiếp các khách hàng chỉ có tài chính 2-3 tỷ đồng bởi không thể kiếm nổi căn hộ chung cư ở các khu vực Mỹ Đình, Hà Đông, Cầu Giấy... với mức giá này. Chủ nhà thì nghe ngóng thông tin và chỉ trực chờ tăng giá, giới đầu cơ thì sẵn sàng "ôm" khi tìm được căn hộ giá tốt và sửa sang lại, điều này đã dẫn đến hệ lụy ước mơ được sở hữu một căn hộ tại Hà Nội của nhiều người trở nên càng xa vời hơn.
Nhiều đơn vị nghiên cứu dự báo nguồn chung cư Hà Nội có thể tăng mạnh trở lại từ năm sau. Trong hai năm tới, thị trường này có thể đón gần 50.000 căn hộ mới, chủ yếu từ khu vực phía Tây và Đông. Tuy nhiên, nhà bình dân, nhà vừa túi tiền vẫn sẽ thiếu vắng khi phân khúc cao cấp vẫn có thể duy trì tỷ trọng khoảng 70% trong tổng nguồn cung mới.
Hãy theo dõi các bài viết khác của Nhà Ở Ngay để cập nhật thêm các tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!
