Theo báo cáo của Vietstock Finance, trên tổng số 109 doanh nghiệp (được công bố trên HOSE, HNX và UPCoM) công bố BCTC quý 4/2023 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp, tổng giá trị hàng tồn tại kho tính đến 31/12/2023 là 472.200 tỷ đồng, giảm gần 1.200 tỷ đồng (tương ứng giảm 0,3%) so với đầu năm. Trong đó, 45 doanh nghiệp giảm, 11 không đổi và 53 doanh nghiệp tăng tồn tại vào đầu năm.
Dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2023 và cả năm 2023 của Bộ xây dựng cho biết, lượng tồn tại kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2023 khoảng 16.315 căn, bao gồm chung cư, nhà ở lẻ, nền đất. Trong đó, chung cư 2.826 căn; nhà riêng lẻ 5.173 căn; nền đất 8.316 nền.
Theo đó, các nhà tư vấn và chuyên gia đã tìm thấy vấn đề tồn tại trong kho tập trung tại phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và nền tảng của các dự án.
Một trong những bất động sản "ông lớn" cũng đang sở hữu hàng tồn kho để trở thành Công ty Cổ phần Tập đoàn tư Địa ốc Novaland, với số lượng tồn tại là 138.598 tỷ đồng, tăng 3% so với đầu năm và sử dụng tới 29% tồn tại trong toàn ngành. Chi phí tồn tại của Novaland chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City. Trong đó, phần lớn là giá trị tồn tại bất động sản để bán, đang xây dựng, gần 130.000 tỷ đồng; bao gồm các tài khoản chi phí sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và các chi phí trực tiếp khác liên quan đến các dự án.
Thông qua công việc tăng trên khắp đất, tổng tài sản của Novaland cũng tăng tương ứng, từ mức 36,527 tỷ đồng năm 2016 lên tới mức hơn 241,376 tỷ đồng vào năm 2023. Tuy nhiên, cùng với tổng tài sản tăng lên thì lượng tồn tại bất động sản sản phẩm của doanh nghiệp cũng liên tục "hình thành".
Hàng tồn tại đang sử dụng hơn 60% tổng tài sản của nhiều doanh nghiệp bất động sản
Vinhome cũng đang nắm giữ lượng hàng tồn tại rất lớn. Tính đến 31/12/2023, giá trị hàng tồn kho của "ông lớn" này là 52,379 tỷ đồng, giảm gần 19% so với cùng kỳ. Trong số tiền tồn tại này có tới 49,407 tỷ đồng nằm trong bất động sản để bán đang xây dựng tại các dự án khu đô thị sinh thái Dream City, khu đô thị Đại An, dự án Grand Park, dự án Vinhome Smart City, dự án Vinhome Ocean Park và một số dự án khác.
Trong năm 2023, ghi nhận giá trị tồn tại của Nhà Khang Điền tăng gần 51% so với cùng kỳ năm trước, lên tới 18,788 tỷ đồng, sử dụng hơn 71% tổng tài sản. Trong đó, phần lớn là bất động sản xây dựng sửa chữa dang, tập trung tại các dự án như Khu dân cư Tân Tạo (6,528 tỷ lệ), Đoàn Nguyên – Bình Trung Đông (3,381 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông ( 3,159 tỷ), Khu định cư Phong Phú 2 (1,675 tỷ lệ), Khang Phúc – An Dương Vương (1,233 tỷ)…
Chất lượng dòng tiền giảm mạnh
Theo quan sát của các chuyên gia, hiện có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận dòng tiền âm thanh lớn. Đơn cử, Becamex IDC năm 2023 lãi suất tới 2,441 tỷ đồng nhưng dòng tiền lại âm tới 2,915 tỷ đồng; Sunshine Homes lãi suất tới 1,169 tỷ đồng vào năm 2023, nhưng dòng tiền cũng âm tới 1,221 tỷ đồng; hoặc TTC Land cũng ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 1,585,97 tỷ đồng so với cùng kỳ (âm 630,96 tỷ đồng); Nam Long cũng ghi nhận dòng tiền tĩnh năm 2023 âm hơn 1.233 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ dương 662 tỷ đồng…
Thực tế, lượng hàng ra thị trường cũng như tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 là khá thấp. Chính bởi lượng bán hàng thấp, áp lực trả nợ trái phiếu tăng cao chất lượng dòng tiền của nhiều doanh nghiệp càng thêm áp lực.
Điều này càng có thể được xác định rõ ràng khi giá trị tài khoản "người mua trả tiền trước thời hạn" tại nhiều doanh nghiệp vẩy giảm mạnh so với thời gian trước.
Hàng tồn tại kho tăng mạnh làm ảnh hưởng đáng kể lên chất lượng dòng tiền trên thị trường bất động sản
Ví dụ, Nhà Khang Điền ghi nhận số tồn tại kho cao nhất từ trước đến nay, gần 18.800 tỷ đồng, phần lớn là bất động sản xây dựng sáng tạo dang. Việc tăng tồn kho đã tạo ra dòng tiền tĩnh sử dụng vào hoạt động kinh doanh của KDH âm gần 1.600 tỷ đồng, dòng tiền hoạt động tài chính chính âm gần 300 tỷ đồng. Trong khi đó, khoản nợ phải trả của KDH năm 2023 lần đầu vượt quá 10.000 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước đến nay. Trong số này, khoản nợ sử dụng 58%, tương đương hơn 6.300 tỷ đồng.
Ngay cả doanh nghiệp kinh doanh sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, được thị trường hấp thụ tương đối khả quan như Nam Long, thì việc tăng hàng tồn tại kho mạnh cũng tạo dòng tiền tĩnh sử dụng vào hoạt động kinh doanh âm hơn 2.186 tỷ đồng trong năm 2023. Do đó, mặc dù có dòng tiền dương từ các hoạt động đầu tư và hoạt động tài chính (chủ yếu từ đi vay và thu hồi tiền cho vay, bán lại công cụ nợ của đơn vị khác), dòng tiền tĩnh trong năm 2023 của Nam Long vẫn âm hơn 1,233 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ dương 662 tỷ đồng.
Điều này cũng dẫn đến lượng tiền mặt của doanh nghiệp tại ngày 31/12/2023 của Nam Long giảm 3,6% so với đầu năm 2023, còn 3,590 tỷ đồng.
Hãy đón xem những tin tức tiếp theo trên Nhà Ở Ngay!
