Năm 2021, giá nhà không những chưa thể giảm, mà còn trong xu hướng tăng.
Đi ngược lại so với dự báo
Ngay sau làn sóng Covid-19 lần 2 hồi giữa tháng 8/2020, giá nhà ở được dự báo sẽ đi xuống và “bắt đáy” bất động sản khoảng cuối năm 2020, đầu năm 2021. Tuy nhiên, thực tế có diễn biến ngược lại.
Theo báo cáo thị trường nhà ở quý III/2020 của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư đã tăng khoảng 0,21% so với quý II/2019; nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 1,25%. Tại TP. Hồ Chí Minh giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,77%; nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 2,74%.
“Trên thực tế, các giao dịch mua đi bán lại với giá thấp đâu đó vẫn diễn ra, nguyên nhân là có nhà đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền do tác động của đại dịch Covid-19 và buộc phải thoát hàng. Tuy nhiên, đây chỉ là các giao dịch thứ cấp và loại giao dịch này cũng không nhiều, không điển hình cho bức tranh thị trường chung. Một nhà tư vấn đầu tư bất động sản nhận định: “Theo quan sát của tôi, các chủ đầu tư đều thiếu hàng để đưa ra thị trường, nhiều dự án cứ ra hàng là bán hết. Mà đã không có hàng ế thì lấy đâu ra đáy mà bắt”.
Đại diện một sàn giao dịch bất động sản cũng cho biết, với các dự án chung cư, nếu đủ pháp lý, tiến độ thi công đảm bảo thì việc bán hàng diễn ra khá thuận lợi. Khách mua thời điểm hiện tại chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở thực, chứ không phải để đầu tư, cho nên việc giá nhà tăng là hoàn toàn bình thường. Đây là sự khác biệt so với diễn biến thị trường nhà ở giai đoạn khủng hoảng hồi 2011-2013.
Rất khó để giảm giá
Thông tin về mặt bằng giá căn hộ tại một số thị trường khu vực ASEAN, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, mức giá trung bình phân khúc hạng sang hiện nay tại TP.HCM vào khoảng 6.300 USD/m2 và Hà Nội vào khoảng 3.500 USD/m2, đều thấp hơn từ 2-4 lần so với thị trường Singapore và thấp hơn 40-140% so với thị trường Bangkok, Thái Lan.
Hiện taị với phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình lần lượt là 2.423 USD/m2 và 1.502 USD/m2 thông thủy (ở tất cả các phân khúc). Nếu căn cứ vào nhóm 20% các hộ gia đình có mức thu nhập cao hàng tháng là 1.337 USD thì giá bán các căn hộ bình dân và trung cấp ở mức khoảng 3,9-6,6 năm thu nhập, xét trên một căn hộ có diện tích 75m2.
Mức giá tương đương 3,9 năm thu nhập của phân khúc bình dân vẫn thấp hơn 30% so với mức trung bình 5,7 năm thu nhập tại các thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á. Do đó, diễn biến chung về giá thời gian tới sẽ vẫn trong xu hướng tăng.
Mặt khác, do chủ đầu tư phải gánh nhiều loại thuế, phí nên giá nhà càng khó giảm. Thực tế, bên cạnh thuế sử dụng đất, thông thường doanh nghiệp phải chi khoảng 4 triệu/m2 tiền xây dựng (với sản phẩm biệt thự, nhà liền kề), khoảng 20% chi phí giá bán dành cho các đại lý (quản cáo, bán hàng), chưa kể các chi phí khác để làm hạ tầng sân golf, khách sạn… thì mới bán được biệt thự, nhà liền kề với mức giá trên 10 triệu đồng/m2.
Tóm lại, đặt trong bối cảnh chung và thời điểm lúc này, giá nhà nói riêng, giá bất động sản tại Việt Nam nói chung sẽ không có hiện tượng giảm giá.
