Thị trường đất nền Hà Nội đang có dấu hiệu tăng giá bất thường. Vì vậy, các nhà đầu tư cần so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của bất động sản, tránh trường hợp rơi vào bẫy “thổi giá”.

Thị trường đất nền Hà Nội đang có dấu hiệu tăng giá bất thường. Vì vậy, các nhà đầu tư cần so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của bất động sản, tránh trường hợp rơi vào bẫy “thổi giá”.

Giá bất động sản leo thang trên diện rộng

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), trong bối cảnh quỹ đất trong tâm ngày càng trở nên eo hẹp, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết, kèm theo đó là hiện tượng “nhảy múa” của giá đất. Thống kê của VARs cho thấy, việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong khu dân cư hiện hữu tại khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m², tăng so với năm 2019 khoảng 50%. Trong khi đó, các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. 

Trên các diễn đàn và trang mua bán bất động sản rao bán đất nền, nhiều dự án đất ven đô Hà Nội tăng giá cao bất thường chỉ trong vài tháng. Hàng loạt dự án cũ đã nằm “đắp chiếu” cả chục năm nay được chào bán rầm rộ, tăng tới 30 - 40%. Có thể kể đến một số dự án trên địa bàn huyện Hoài Đức như: Dự án Khu biệt thự Vườn Cam - Orange Graden; dự án An Lạc Green Symphony; dự án Hà Đô Charm Villas....

Về vấn đề giá đất vùng ven thành phố Hà Nội bỗng nhiên bị đẩy giá lên cao trong thời gian gần đây, VARs chỉ rõ: “Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau”.  Khi lãi suất huy động giảm, nhiều người sẽ có tâm lý muốn đầu tư vào bất động sản, thì việc giới đầu cơ lợi dụng điều này để tạo sóng nhằm “thoát hàng” cũng là điều dễ hiểu.

Chuyên gia nhắc lại những bài học cũ

Ông Nguyễn Văn Đính – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, việc các đất ven đô bị “làm giá” sẽ tạo ảnh hưởng không có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường. Thêm vào đó, chi phí đất đai tăng mạnh cũng đưa các tập đoàn lớn muốn đầu tư xây dựng rơi vào thế khó.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, cần phải nhớ lại bài học của cơn sốt đất vùng ven đã xảy ra trong khoảng thời gian năm 2011, khi đó không ít nhà đầu tư lao theo cơn sốt đất tại khu vực Ba Vì, Lương Sơn hay An Khánh, Phú Lương… để rồi sau đó chịu cảnh chôn vốn hàng chục năm trời. Dù các huyện ngoại thành có trong lộ trình lên Quận, thì tiến trình này cũng cần phải có thời gian, ít nhất là từ nay cho tới năm 2025. Chính vì vậy nhà đầu tư nên thận trọng khi quyết định xuống tiền trong thời điểm này, tránh đầu tư theo tâm lý đám đông.

Định giá để giảm thiểu rủi ro

Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội cho biết, quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư.

“Đang có không ít các dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền”, bà Vân đánh giá.

Thị trường đất nền tại khu vưc ven Hà Nội ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất nền.

Cụ thể, trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư:

  • Tình huống số 1: Làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất? 
  • Tình huống số 2: Làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành? 

Giải quyết tình huống số 1

Đối với tình huống này, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị.

  • Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.
  • Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Từ đó, chúng ta sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Giải quyết tình huống số 2

Đối với tình huống này , do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. 

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án. 

“Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông”, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội khuyến cáo.