Lợi thế trong giai đoạn hiện tại
Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, cả nước hiện có 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 khu công nghiệp được thành lập; 292 khu công nghiệp đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra, 106 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng mà diện tích đất công nghiệp ước tính 23,8 nghìn ha.
Riêng tại khu vực phía Bắc, nhu cầu thuê đất công nghiệp tại liên tục tăng mạnh, phần lớn đến từ các công ty sản xuất toàn cầu. Các giao dịch lớn được ghi nhận chủ yếu ở thị trường cấp 2 tại Bắc Giang, Thái Bình, Nghệ An… Trong khi đó, tình hình cho thuê ở thị trường cấp 1 cũng có những cải thiện tích cực, giá thuê tại thị trường cấp 1 ở Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng Vĩnh Phúc dự kiến sẽ tăng 5 - 10% trong năm nay.
Khu công nghiệp tại Bắc Ninh
Tại một số tỉnh phía Nam như Bình Dương hay Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức trên 95%. Còn phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Bắc Giang và Hải Dương đều có nguồn cầu cao với tỷ lệ lấp đầy từ 96-99%.
Khu công nghiệp Becamex Bàu Bàng Bình Dương
Để chủ động tạo nguồn cung bất động sản công nghiệp đợi đón vốn FDI dự báo sẽ tăng nhanh vào thời điểm cuối năm, mới đây, tỉnh Hải Dương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư 6 khu công nghiệp mới với tổng diện tích gần 1.135ha nằm ở các huyện Cẩm Giàng, Gia Lộc, Bình Giang, Nam Sách và Kim Thành.
Đây là nguồn dư địa lớn trong thu hút đầu tư, nhất là trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang có xu hướng chuyển dịch dòng vốn đầu tư vào Việt Nam.
Cùng đó, để tiếp tục duy trì lợi thế thu hút đầu tư, các tỉnh phía Bắc đã gấp rút hoàn thiện và công bố quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh nhằm dọn tổ đón “đại bàng.”
Một trong những phân khúc đang nhận được nhiều sự quan tâm của các doanh nghiệp sản xuất là nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Theo thống kê từ công ty quản lý, tiếp thị bất động sản quốc tế Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn miền Bắc hiện đạt khoảng 2,5 triệu m2. Thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã và đang đón nhận số lượng đầu tư tăng đáng kể khi các loại hình nhà xưởng trong nước phát triển theo hướng hiện đại với khả năng cung ứng các sản phẩm có chất lượng tương đương quốc tế, mà mức giá lại khá cạnh tranh.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam vẫn được đánh giá là ổn định. Thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài cho thấy, đến cuối tháng 7/2023, FDI vào Việt Nam đạt 13,43 tỷ USD; trong đó, lĩnh vực bất động sản thu hút được 1,53 tỷ USD - giữ vị trí thứ 3 trong các ngành, lĩnh vực.
Đáng chú ý, trong giai đoạn hiện tại bất động sản công nghiệp chính là “điểm sáng” của thị trường và dòng vốn FDI ổn định đã góp phần tạo “nam châm” thu hút đầu tư cho phân khúc này.
Các chuyên gia dự báo, với mục tiêu đón sóng FDI đổ vào Việt Nam, nhu cầu thuê đất công nghiệp vẫn tiếp tục sôi động trong năm 2023, bất chấp những khó khăn chung của toàn thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh các thủ phủ công nghiệp cũ dần lấp đầy khiến giá thuê đi lên và nguồn cung mới, có quy mô diện tích lớn cũng hạn chế.
Mặc dù đầu tư FDI năm 2023 có sự chậm lại do suy thoái kinh tế nhưng riêng phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam có thể duy trì nguồn cầu từ nhà đầu tư nhờ các lợi thế về lao động, dân số, sự phát triển cơ sở hạ tầng, ưu đãi đối với các nhà đầu tư nước ngoài cũng như những nỗ lực của Chính phủ trong việc duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô.
Ông Tyler Nguyễn - Giám đốc Khối khách hàng Định chế của Maybank Investment Bank, nhận định triển vọng FDI của Việt Nam sẽ sáng sủa không chỉ trong nửa cuối năm nay mà còn trong năm 2024 và xa hơn nữa.
“Mới đây, hơn 200 nhà đầu tư Hàn Quốc tháp tùng Tổng thống Yoon Suk Yeol trong chuyến thăm Việt Nam. Con số 200 đánh dấu lượng nhà đầu tư lớn nhất sang Việt Nam trong một chuyến thăm chính thức cấp Chính phủ. Trong số đó, nhiều doanh nghiệp hàng đầu Hàn Quốc muốn tiếp tục tăng cường đầu tư tại Việt Nam. Cụ thể, Tập đoàn LG đã cam kết đầu tư thêm 1 tỷ USD, nâng mức tổng đầu tư tại Hải Phòng lên 2 tỷ USD” - ông Tyler Nguyễn dẫn chứng.
Tuy nhiên vẫn còn nhiều “lực cản” đang tồn tại trước mắt
Giải phóng mặt bằng chậm
“Lực cản” đầu tiên phải kể đến là khâu giải phóng mặt bằng chậm khiến nhiều dự án, khu công nghiệp hạ tầng kết nối thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật nhà xưởng thấp... Ngoài ra, giữa bối cảnh ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu, xuất nhập khẩu sụt giảm, nhà đầu tư nước ngoài đang rất thận trọng với kế hoạch đầu tư. Chính điều này cũng phần nào làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng bất động sản công nghiệp, bởi sự giảm tốc dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) do tâm lý e dè.
Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương, trung bình những năm gần đây, vốn FDI vào khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm khoảng 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước. Riêng lĩnh vực chế biến, chế tạo, tỷ lệ có thể lên tới 70 - 80%. Tính đến tháng 8/2022, tổng vốn đầu tư đăng ký vào khu kinh tế, khu công nghiệp Việt Nam đạt 340 tỷ USD.
Tuy nhiên, qua báo cáo mới nhất từ Cục Đầu tư nước ngoài, tới ngày 20/5/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ bằng 92,7% so cùng kỳ. Về cơ cấu vốn, có 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, ước tổng vốn đăng ký đạt hơn 5,26 tỷ USD. Bên cạnh đó, 485 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 22,8% về số dự án song giảm 59,4% về số vốn so cùng kỳ.
Cần có chính sách hỗ trợ tốt hơn để thu hút nhà đầu tư
Để hỗ trợ các nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng tiềm năng sẵn có đòi hỏi định hướng chính sách phải rõ ràng. Vì vậy, các thông tin quy hoạch khu công nghiệp cần công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng và địa phương để các nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu, nắm bắt cơ hội đầu tư.
Bên cạnh đó, hiện nay nhiều doanh nghiệp lớn đến từ những thị trường phát triển đều yêu cầu cao về hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp và yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, cơ sở sản xuất. Nhu cầu này đòi hỏi các khu công nghiệp không chỉ có khu vực phục vụ hoạt động sản xuất, nhà ở cho công nhân, phát triển dịch vụ đi kèm đa dạng, tạo môi trường sống cho người lao động lẫn gia đình của họ, mà cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, khả năng cung ứng dịch vụ chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.
Đặc biệt, để phát triển bất động sản công nghiệp, thì những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng bất động sản phải được đẩy mạnh, chú trọng đầu tư, nhất là hạ tầng giao thông kết nối như logistic, giao thông, cầu cảng được đầu tư bài bản sẽ thu hút sức thuê để phát triển sản xuất kinh doanh của các khu công nghiệp. Hạ tầng giao thông liên kết vùng đã hiện hữu và các dự án cao tốc trọng điểm đang được triển khai ở các khu vực phía Bắc và Nam sẽ kết nối và rút ngắn thời gian lưu thông, vận chuyển hàng hóa từ các khu công nghiệp
Theo kế hoạch từ năm 2023 đến 2026, miền Bắc dự kiến sẽ đón nhận 1,4 triệu m2 nhà xưởng và 0,7 triệu m2 nhà kho. Dự báo, nhu cầu đối với hai loại hình này vẫn tiếp tục gia tăng tại khu vực phía Bắc nếu tiếp tục phát huy vị thế “nam châm” thu hút đầu tư.
