Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám độc Công ty Cổ Phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) chia sẻ gần đây, thị trường bất động sản nói chung có nhiều dấu hiệu chững lại ( kể từ 6/2022), tuy nhiên, nhiều phân khúc trong thị trường bất động sản vẫn được nhiều người quan tâm, đặc biệt là phân khúc chung cư hướng tới nhu cầu ở thực.
Theo ông Quyết, các phân khúc có thể đáp ứng nhu cầu an cư sẽ khó giảm giá vì nguồn cầu lớn, không thể đáp ứng kịp thời với lượng cầu khổng lồ như hiện nay. Hơn nữa, việc tăng giá mạnh của chung cư những năm gần đây thực tế là do cả một quá trình dài trước đó, giá chung cư không hề tăng, nên dồn tăng vào những năm gần đây, khiến biên độ tăng khá lớn.
>>>> XEM THÊM: Lối thoát nào cho các doanh nghiệp khi đến ngày đáo hạn trái phiếu?
Trong cuộc đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP HCM ( HoREA) chỉ ra rằng, một trong những lý do chính của vấn đề giá cả mua nhà trở nên khó khăn dù nhiều doanh nghiệp thực hiện giảm giá mạnh là do các chi phí cấu thành giá nhà, như chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý… đều tăng mạnh. Cụ thể, HoREA phân tích 3 lí do chính dẫn đến chi phí cấu thành giá lại tăng “chóng mặt” như vậy:
Chi phí tạo lập quỹ đất cho dự án bị dồn lên
Những chi phí như chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,...chiếm trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.
Trong đó, tiền sử dụng đất phải tuân thủ theo thủ tục và pháp lý của Nhà nước, là một khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế, theo phương thức trực thu, thu 1 lần. Theo HoREA, phương thức thu tiền sử dụng đất như hiện nay làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn. Trong trường hợp Nhà nước không tiếp tục thu được nữa; không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách từ tài sản nhà, đất.
>>>> XEM THÊM: Phân loại bất động sản trong quá trình thẩm định giá
Tiền sử dụng đất là một khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế
"Nếu thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên "hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất xác định minh bạch (có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất), thì vừa loại trừ được cơ chế "xin-cho"; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở.
Thể chế pháp luật còn nhiều điểm chưa hợp lý
Thể chế pháp luật còn nhiều điểm bị “tắc nghẽn”, gây ra vấn đề kéo dài thời gian hoàn thiện các thủ tục cần thiết cho dự án. Những khoảng thời gian “trống” đó kéo thêm hàng loạt các chi phí bảo trì, hoạt động, gây ra sự gia tăng chi phí. Đúng với câu “Thời gian là vàng bạc”. Trong 05 năm qua, đã có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc trong quá trình thực hiện các giấy tờ thủ tục đầu tư xây dựng, do dự án có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có sử dụng "đất công" thuộc diện rà soát, kiểm tra, thanh tra, thậm chí, có dự án "không vướng" mà vẫn bị kéo dài thời gian thủ tục hành chính.
Tháng 06/2020, Quốc hội đã thông qua nhiều Luật, trong đó có Luật Đầu tư, Luật Xây dựng (sửa đổi), Luật PPP, kết hợp sửa đổi một số điều của các Luật có liên quan, thể hiện được tính đồng bộ, tính thống nhất, tính liên thông giữa các Luật (Lần đầu tiên, Luật Đầu tư có sử dụng từ "chủ đầu tư". Đồng thời, Chính phủ dự kiến ban hành Nghị định sửa đổi một số nghị định thi hành Luật Đất đai, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc về quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở.
Thể chế pháp luật chưa hợp lý gây ra sự mất thời gian cho các thủ tục hành chính
Chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư dự án
Không chỉ vướng mắc về quy trình đầu tư xây dựng và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài, nhiều dự án bị kéo dài còn do năng lực quản trị của chủ đầu tư, hoặc thiếu nguồn lực tài chính làm tăng chi phí quản lý, tăng chi phí tài chính, tăng chi phí bán hàng, tăng chi phí hậu mãi, làm tăng giá thành và làm tăng giá bán nhà, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng các công trình của dự án.
Do vậy, các doanh nghiệp cần quan tâm và cải thiện nguồn lực tài chính, nâng cao chất lượng công tác quản trị doanh nghiệp, áp dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo, quản lý dự án theo quy trình khoa học (BIM), để nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và kiểm soát được rủi ro.
Hãy đón chờ những tin tức mới nhất tại Nhà Ở Ngay!
