Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai trong đó có thủ tục chuyển nhượng đất. Chủ thể là hộ cá nhân, gia đình nếu đáp ứng được yêu cầu sẽ có quyền chuyển nhượng đất. Cùng “ Nhà Ở Ngay” tìm hiểu về quy trình, thủ tục của quá trình chuyển nhượng đất nhé!
1.Cùng tìm hiểu chuyển quyền sử dụng đất là gì?
Theo Khoản 10 Điều 10 Luật Đất Đai 2013 “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Chuyển nhượng đất được xem là một ý nhỏ trong chuyển quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cơ sở pháp lý quyền chuyển nhượng sử dụng đất quy định rõ tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013 như sau:
- Cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất bạn muốn chuyển nhượng.
- Phải đảm bảo đất bạn muốn chuyển nhượng không có tranh chấp,
- Đất muốn chuyển nhượng không nằm trong diện đang bị nhà nước cưỡng chế áp dụng đối tượng là bị can, bị cáo.
- Đất chuyển nhượng đảm bảo vẫn còn thời hạn sử dụng đất.
3. Đối tượng nào không có quyền chuyển nhượng đất?
Bên cạnh điều kiện mà người sở hữu có quyền chuyển nhượng đất bạn cũng cần nắm rõ quy định tại Điều 191 Luật đất Đai 2013 về “Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất”
Trường hợp 1: Nếu đất do nhà nước tặng cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư… thì không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không có quyền được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng từ hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp 3: Trong trường hợp Hộ gia đình, cá nhân không sản xuất nông nghiệp trực tiếp sẽ không được phép chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân không sinh sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sẽ không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp tại khu vực này.
Xem ngay: Mua bán nhà đất hà nội chính chủ giá rẻ nhất hiện nay
4. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà bạn cần biết
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo một trình tự do pháp luật đề ra, cụ thể các bước cần phải thực hiện như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
Hai bên chủ thể cần ký kết hợp đồng giao dịch nhằm hoàn thành nhanh thủ tục chuyển nhượng đất. Để hợp đồng này có hiệu lực cần được công chứng và chứng thực, chứng thực trên địa bàn tỉnh nơi mảnh đất có yêu cầu.
Hồ sơ cần công chứng gồm có:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy tờ bắt buộc phải có).
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng đảm bảo trong đó có ghi đầy đủ thông tin cá nhân, ghi rõ nội dung cần công chứng, giấy tờ kèm theo, tổ chức tiến hành công chứng, họ tên của người tiếp nhận hồ sơ, thời điểm tiếp nhận hồ sơ.
- Bản sao căn cước công dân, sổ hộ khẩu, hộ chiếu của hai bên, trường hợp có người được ủy quyền cũng cần cung cấp đầy đủ thông tin..
- Nộp kèm Dự thảo hợp đồng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không bắt buộc)
- Giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật yêu cầu như: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy khai sinh.
Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền
Người sử dụng đất cần nộp đầy đủ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng tại phòng Tài nguyên Môi trường nơi địa phương có đất để hoàn thành thủ tục chuyển nhượng đất.
Trong trường hợp chỉ chuyển nhượng 1 phần diện tích thửa đất người sử dụng đất sẽ đến Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu đo đạc và tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền sử dụng đất.
Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết và công chứng, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, làm thủ tục sang tên cho người được chuyển nhượng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất, đây là một trong những bước quan trọng trong thủ tục chuyển nhượng đất.
Mẫu hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải chuẩn bị:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1 bản chính 2 bản photo đã được chứng thực.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất photo 2 bản đã công chứng.
- Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của cả 2 bên photo 2 bộ kèm công chứng.
- Giấy chứng nhất bất động sản là tài sản chung/ tài sản riêng như: Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân, photo 2 bản có chứng thực.
- Nộp 1 bản chính đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Nộp 2 bản chính tờ khai lệ phí trước bạ.
- Cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2 bản chính.
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nộp 2 bản chính (chỉ áp dụng với hộ cá nhân, cá nhân có đất chịu thuế).
- Tờ khai đăng ký thuế.
- Nộp 1 bản chính sơ đồ vị trí nhà đất.
Bước 3: Nộp lệ phí và thuế trước khi nhận sổ đỏ
Chủ thửa đất sẽ được văn phòng đăng ký đất đai thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. Sau khi đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận được sổ đỏ.
Lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên mua và bên bán cần thực hiện nghĩa vụ tài chính, cụ thể như sau:
Nộp lệ phí trước bạ (Bên mua phải chịu)
Theo Nghị định 10/2022/NĐ/CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC mức lệ phí trước bạ mà bên mua phải nộp là 0,5% khi đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Chuyển nhượng đất, nhà
Trường hợp 1: Giá đất và giá nhà trong hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên cao hơn giá nhà, đất được quy định bởi Ủy ban nhân dân nơi có đất:
- Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá trong hợp đồng x Diện tích.
Trường hợp 2: Giá nhà và giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên thấp hơn giá nhà, đất được quy định bởi Ủy ban nhân dân nơi có đất:
- Lệ phí trước bạ đối với đất phải nộp = 0,5% x (Giá 1m2 đất trong bảng giá đất x Diện tích đất chuyển nhượng).
- Lệ phí trước bạ đối với nhà phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu phí trước bạ x Giá 1m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
Trường hợp được miễn thuế trước bạ nhà, đất căn cứ vào Điều 10 Nghị Định 10/2022/NĐ-CP và Điều 13/2022 TT-BTC:
- Nhà, đất ở của hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở địa phương thuộc vùng khó khăn, cho hộ gia đình, cá nhân ở địa phương thuộc Chương trình phát triển Kinh tế - Xã hội đặc biệt khó khăn tại miền núi, vùng sâu, vùng xa.
- Điều kiện bắt buộc: Hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất không có tranh chấp và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nhà, đất được nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa những người có quan hệ hôn nhân hợp pháp, hàng thừa kế theo quy định của pháp luật.
Nộp thuế thu nhập cá nhân (Bên bán phải chịu)
Theo điều 17 TT 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân cũng là một thủ tục chuyển nhượng đất cần phải thực hiện khi chuyển nhượng bất động sản:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trên đất không có nhà ở
- Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng.
Nếu trong trường hợp, hợp đồng khi ghi giá hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh nơi có đất quy định. Lúc này giá chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh tại thời điểm bất động sản được chuyển nhượng theo công thức sau:
- Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá của 1m2 theo bảng giá đất)
Trường hợp 2: Chuyển nhượng đất bao gồm nhà
- Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp 3: Chuyển nhượng nhà ở
Giá nhà trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực:
- Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng nhà ở x 2%
Giá nhà trong hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực:
- Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích nhà x 1m2 x Tỷ lệ % chất lượng của ngôi nhà)
Xem ngay: Mua bán nhà đất Quận Ba Đình giá rẻ có đày đủ sổ đó
5. Một số câu hỏi về chuyển nhượng đất thường gặp
Trong quá trình hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng đất chắc chắn bạn đọc còn nhiều vướng mắc. Dưới đây là 3 câu hỏi được các bạn tìm kiếm nhiều nhất, xem ngay câu trả lời ở bên dưới nhé!
5.1. Thời gian chuyển quyền sử dụng đất bao lâu?
Theo khoản 40 Điều 2 NĐ 01/2017/NĐ-CP “…thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày”
Như vậy, thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không quá 10 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ. Tuy nhiên các loại bất động sản ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thời gian thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không quá 20 ngày.
5.2. Đất nông nghiệp có được phép chuyển nhượng không?
Việt Nam là một trong những quốc gia đứng đầu trong top xuất khẩu gạo của thế giới. Chính vì vậy trong Luật Đất Đai năm 2013 có quy định riêng về hạn chế và cấm chuyển nhượng , tặng cho đất nông nghiệp.
Tuy nhiên không phải tất cả diện tích đất nông nghiệp đều không thể chuyển nhượng. Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp vẫn có thể diễn ra nếu cần phải đáp ứng được yếu tố sau đáp ứng được điều kiện theo quy định mà luật Đất Đai quy định.
Cụ thể để có thể chuyển nhượng được đất nông nghiệp, bạn phải đảm bảo được các điều kiện chung tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013 và các điều kiện riêng biệt, cụ thể là:
Bên nhận chuyển nhượng phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất Đai 2013. Tuy nhiên nếu gia đình bạn đã không sản xuất nông nghiệp từ năm 2016 sẽ không thể được chuyển nhượng.
Tổ chức kinh tế muốn nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải nằm trong trường hợp: Đất sản xuất nông nghiệp muốn được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử đất, quy hoạch đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo khoản 1 Điều 191 Luật Đất Đai 2013.
Hộ gia đình, cá nhân sẽ được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, khu vực bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nếu như sinh sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó theo khoản 4 Điều 191 Luật Đất Đai 2013.
Khi đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 193 luật Đất Đai 2013 tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sẽ được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện các dự án kinh doanh phi nông nghiệp và đầu tư sản xuất.
5.3 Có thể đóng thuế, lệ phí trước bạ online được không?
Để bắt kịp xu hướng thời đại công nghệ, thuận tiện cho các chủ thể tham gia giao dịch có thể chủ động, nhanh chóng hoàn thành thủ tục chuyển nhượng đất đai, hiện nay bạn có thể đóng thuế, lệ phí online ngay tại nhà.
Bước 1: Bạn cần truy cập vào app Cổng dịch vụ công quốc gia để thực hiện được các thao tác tiếp theo.
Bước 2: Sau đó bạn sẽ tìm mục Công dân, tiếp theo ấn vào phần Nộp thuế, lệ phí trước bạ về đất đai, tài sản, tiếp tục chọn phần thanh toán nghĩa vụ về tài chính đất đai.
Bước 3: Để có thể thực hiện bạn cần đăng nhập vào Cổng dịch vụ công quốc gia bằng thông tin của mình.
Bước 4: Ở đây bạn tiếp tục nhập Mã hồ sơ và số Căn cước công dân/ Chứng minh nhân dân của người sử dụng đất, người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất. Sau khi hoàn thành ấn vào Tra cứu.
Bước 5: Khi đã thực hiện hết các bước thông tin về bất động sản và nghĩa vụ tài chính sẽ hiện lên. Lúc này bạn chỉ cần chọn Thanh toán cho người nộp thuế.
Bước 6: Bạn chọn ngân hàng hoặc ví điện tử đang sử dụng, nhấn Thanh toán để hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.
Trên đây là toàn bộ những thủ tục, quy trình, hồ sơ về thủ tục chuyển nhượng đất. Mong rằng với những thông tin bài viết cung cấp sẽ phần nào giải đáp được khúc mắc mà bạn chưa hiểu rõ.
