Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo dự thảo mới

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý cho Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), trong đó có đề cập đến việc thay đổi cách tính thuế đối với giao dịch mua bán bất động sản. Điểm nhấn trong đề xuất lần này là chuyển từ phương pháp thu 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng sang cách tính thuế dựa trên phần thu nhập thực – tức phần lãi ròng giữa giá bán và giá mua sau khi trừ chi phí hợp lệ.

Theo Bộ Tài chính, cách tính mới sẽ phản ánh đúng bản chất thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, đồng thời tăng tính công bằng giữa các cá nhân tham gia thị trường bất động sản – đặc biệt trong những trường hợp không phát sinh lợi nhuận hoặc lỗ vốn.

*Cách tính thuế thu nhập cá nhân theo dự thảo mới

Hướng đến công bằng và sát thực tế thu nhập

Lý giải cho sự điều chỉnh này, Bộ Tài chính cho biết mục tiêu lớn nhất là xây dựng một chính sách thuế công bằng hơn, phản ánh đúng bản chất thu nhập của cá nhân trong các giao dịch bất động sản. Trên thực tế, không phải lúc nào việc bán bất động sản cũng đem lại lợi nhuận – có trường hợp giá bán gần bằng hoặc thấp hơn giá mua, hoặc cá nhân buộc phải bán trong bối cảnh thị trường khó khăn. Nếu tiếp tục áp dụng mức thuế cố định 2% trên toàn bộ giá trị chuyển nhượng, người bán sẽ bị đánh thuế ngay cả khi không có lợi nhuận.

Tăng tính minh bạch và kiểm soát đầu cơ

Bên cạnh điều chỉnh cách tính thuế, dự thảo cũng đề xuất phương án áp dụng thuế suất theo thời gian nắm giữ bất động sản. Theo đó, những trường hợp mua bán trong thời gian ngắn có thể phải chịu mức thuế cao hơn, trong khi tài sản được giữ lâu dài sẽ được áp dụng thuế suất thấp hơn. Chính sách này được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ và “lướt sóng” – những yếu tố từng gây bất ổn cho thị trường thời gian qua. Đồng thời, nó cũng tạo động lực cho người dân hướng đến việc sở hữu bất động sản ổn định, sử dụng lâu dài thay vì đầu tư ngắn hạn theo xu hướng.

Mô hình này không phải mới, mà đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công nhằm điều tiết hành vi đầu tư. Tuy nhiên, Bộ Tài chính khẳng định việc triển khai tại Việt Nam cần được tính toán cẩn trọng, đồng bộ với năng lực quản lý và điều kiện thực tiễn, nhất là trong bối cảnh hệ thống dữ liệu đất đai và giao dịch nhà đất vẫn còn thiếu đồng bộ.

Thách thức từ hạ tầng dữ liệu và quản lý thuế

Một trong những điều kiện tiên quyết để phương án mới có thể áp dụng hiệu quả là hệ thống dữ liệu phải đầy đủ và chính xác. Điều này cho phép cơ quan thuế xác định được chính xác giá mua – bán, chi phí phát sinh và thời gian nắm giữ bất động sản của từng cá nhân. Tuy nhiên, như các chuyên gia đã chỉ ra, hiện nay Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ đủ mạnh để xác định đầy đủ tài sản bất động sản mà một cá nhân sở hữu. Đây là rào cản lớn trong việc triển khai thuế theo thu nhập ròng hoặc theo số lượng nhà đất nắm giữ (ví dụ: bất động sản thứ hai, thứ ba…). Vì vậy, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng chính sách theo lộ trình phù hợp, song song với quá trình hoàn thiện hạ tầng dữ liệu và công nghệ thông tin phục vụ quản lý thuế.

Phân biệt rõ giữa nhu cầu thật và đầu tư

Một điểm cần lưu ý nữa là sự phân biệt giữa hoạt động đầu tư và giao dịch vì nhu cầu thực tế về chỗ ở. Nhiều người dân mua nhà để ở, nhưng sau vài năm do thay đổi công việc, gia đình hoặc nhu cầu sinh hoạt có thể phải chuyển đổi nơi ở. Nếu áp dụng mức thuế cao từ giao dịch đầu tiên mà không phân biệt mục đích sử dụng, chính sách có thể gây áp lực tài chính không cần thiết và ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở. Các chuyên gia kiến nghị nên có quy định linh hoạt, miễn giảm hoặc trì hoãn thuế trong một số trường hợp đặc biệt, để đảm bảo chính sách vừa hiệu quả trong điều tiết thị trường, vừa không làm khó người dân có nhu cầu ở thật.

Kết luận: Điều chỉnh vì sự phát triển bền vững của thị trường

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi không chỉ nhằm cập nhật chính sách theo bối cảnh mới mà còn hướng tới việc xây dựng một hệ thống thuế minh bạch, hợp lý và bền vững hơn. Việc thay đổi cách tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là một bước đi trong chiến lược dài hạn để kiểm soát đầu cơ, thúc đẩy đầu tư lành mạnh và bảo vệ lợi ích của người dân.

Tuy nhiên, mọi thay đổi cần được triển khai theo lộ trình phù hợp, có đánh giá tác động kỹ lưỡng và sự đồng thuận từ xã hội. Với cách tiếp cận thận trọng, minh bạch và linh hoạt, chính sách thuế mới có thể trở thành công cụ hiệu quả trong việc định hướng thị trường và hỗ trợ mục tiêu phát triển kinh tế bền vững.

🔔 Theo dõi Nhà Ở Ngay Việt Nam để cập nhật sớm nhất các tin tức quy hoạch – hạ tầng – đầu tư bất động sản trọng điểm!