Một trong những điểm thay đổi lớn trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 chính là việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất loại bỏ định giá đất theo nguyên tắc thị trường – 1 trong những nguyên tắc được coi là “Cốt lõi” trong hệ thống định giá hiện hành.
Theo Điều 158 của Luật Đất đai 2024, định giá đất hiện nay được xây dựng dựa trên 5 nguyên tắc quan trọng, nhằm bảo đảm tính công bằng, minh bạch và khách quan, phản ánh đúng thị trường:
- Phản ánh giá thị trường – định giá theo nguyên tắc thị trường, sát với diễn biến thị trường.
- Đảm bảo quy trình chuẩn mực – định giá tuân thủ nghiêm ngặt đảm bảo đúng phương pháp, cùng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định.
- Công khai và minh bạch – quá trình xác định giá phải diễn ra trong môi trường trung thực, khách quan, có sự giám sát và không để xảy ra tình trạng thao túng thông tin.
- Tách bạch quyền lực – các tổ chức định giá, hội đồng thẩm định và cơ quan ra quyết định giá đất phải độc lập với nhau, tránh lợi ích chồng chéo hoặc thiên lệch.
- Hài hòa lợi ích – Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư đều được cân bằng lợi ích của cả 3 bên
Tuy nhiên, trong bản dự thảo mới nhất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất rút gọn xuống chỉ còn 4 nguyên tắc, đồng thời loại bỏ hoàn toàn yếu tố thị trường. Thay vào đó, cơ chế mới nhấn mạnh vai trò quyết định của Nhà nước trong xác lập giá đất. Các phương pháp định giá hiện hành chỉ đóng vai trò tài liệu tham khảo, chứ không mang tính chất quyết định. Ngoài ra, giá đất sẽ được xây dựng sao cho phù hợp với bối cảnh quản lý của từng địa phương và đảm bảo đúng quy trình pháp lý.
Hình ảnh minh họa: Khung cảnh thực tế dự án Bích Sơn Central Point
Hai phương án mới cho bảng giá đất
Ngoài điều chỉnh về nguyên tắc định giá, thì hai phương án sửa đổi Điều 159 về bảng giá đất cũng được đưa ra:
- Phương án 1: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm/lần. Trong trường hợp phát sinh yếu tố đặc biệt, địa phương có thể cập nhật, bổ sung trong năm. Việc xây dựng bảng giá sẽ dựa trên phân vùng cụ thể, đến từng thửa đất nếu có dữ liệu bản đồ địa chính số.
- Phương án 2: Bảng giá đất sẽ làm căn cứ cho hàng loạt nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, tiền thuê đất, thuế, phí đất,cấp sổ đỏ, và đặc biệt là trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Chi tiết các trường hợp áp dụng sẽ do Chính phủ quy định.
Quan điểm trái chiều từ giới chuyên gia
Việc loại bỏ nguyên tắc thị trường ra khỏi cơ chế định giá đã tạo ra nhiều quan điểm trái chiều. Một số chuyên gia cũng đưa ra quản điểm lo ngại về hệ quả tiêu cực trong dài hạn nếu không giá đất không phản ánh đúng, trung thực thực tế thị trường
TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cảnh báo rằng, thị trường bất động sản đang tồn tại hiện tượng "thổi giá" qua các giao dịch ảo. Khi địa phương dựa vào những dữ liệu này để xây dựng bảng giá, vô hình trung sẽ hợp pháp hóa giá đất ảo, tạo điều kiện hình thành bong bóng giá, làm khó cả nhà đầu tư lẫn người mua thực.
Theo ông Đính, nếu không kiểm soát tốt, mức giá đất "không sát thực tế" sẽ khiến doanh nghiệp khó tiếp cận quỹ đất do chi phí tăng cao, còn người dân có nhu cầu thực khó có khả năng mua nhà ở.
Chỉ đạo từ Chính phủ: Tiếp tục lắng nghe và hoàn thiện thể chế đất đai
Tại Hội nghị ngày 10/7 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh vai trò then chốt của chính sách đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời chỉ đạo tiếp tục, lắng nghe, phân tích và nghiên cứu, hoàn thiện Luật Đất đai theo hướng thực tiễn, đồng bộ và hiệu quả.
Các nhiệm vụ trọng tâm bao gồm: đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơ chế giao đất, cho thuê đất; thu hồi và bồi thường; chính sách tài chính đất đai; đặc biệt là xử lý các vấn đề liên quan đến đất đai có yếu tố nước ngoài.
Kết luận, việc điều chỉnh nguyên tắc định giá đất và bảng giá đất nếu không được thiết kế chặt chẽ, minh bạch sẽ ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản. Cộng đồng doanh nghiệp và người dân đang chờ đợi những hướng dẫn cụ thể, nhất là khi Luật sửa đổi có thể thay đổi cả hệ sinh thái giao dịch đất đai trong thời gian tới.
🔔 Theo dõi Nhà Ở Ngay Việt Nam để cập nhật sớm nhất các tin tức quy hoạch – hạ tầng – đầu tư bất động sản trọng điểm!
