Người xưa có câu “ An cư, lạc nghiệp” do vậy việc tìm kiếm một chỗ ở ổn định để phát triển sự nghiệp cực kỳ quan trọng với mỗi người. Đặc biệt là với những người ngay từ đầu đã có ý định mua đất để sử dụng lâu dài chứ không phải để đầu tư. Việc tìm hiểu đất có nằm trong diện quy hoạch hay không cực kỳ quan trọng. Vậy quy hoạch đất là gì? Làm sao để nhận biết đất quy hoạch? Đất quy hoạch – Nên mua hay không? Cùng “Nhà Ở Ngay” đi tìm hiểu nhé!
1. Quy hoạch sử dụng đất là gì? Quy hoạch đất là gì?
1.1. Quy hoạch sử dụng đất là gì?
Trước khi đi tìm hiểu khái niệm quy hoạch đất là gì thì bạn phải hiểu được quy hoạch sử dụng đất là gì? Theo quy định tại Khoản 2, khoản 3, Điều 3 Luật Đất đai 2013 “ Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất theo không gian sử dụng cho các mục tiêu khác nhau như: Kinh tế - xã hội, an ninh, bảo vệ môi trường, quốc phòng và thích ứng với sự biến đổi khí hậu dựa trên tiềm năng đất đai, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh cực, đối với từng vùng kinh tế - xã hội đơn vị hành chính trong khoảng thời gian xác định”.
1.2. Quy hoạch đất là gì?
Vậy quy hoạch đất là gì? Quy hoạch đất chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong khoảng thời gian nhất định. Ví dụ như khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch đất làm giao thông.
Việc quy hoạch sử dụng đất được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất được sử dụng một cách hiệu quả. Đây chính là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cho việc chuyển mục đích sử dụng đất hay cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù đất, chi phí cho người dân khi quy hoạch cần được thu hồi đất.
Ở mỗi địa phương đều có kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, kế hoạch sử dụng đất có thể thay đổi tùy vào từng thời điểm để đảm bảo cho sự phát triển một cách phù hợp.
>> Xem thêm: Quy hoạch là gì? - Từ A- Z các thông tin về quy hoạch, bạn nên biết
2. Những nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Tại Điều 32, Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cụ thể như sau:
+ Khi lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với chiến lược cũng như quy hoạch tổng thể và kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng chung của quốc gia và từng khu vực, địa phương.
+ Kế hoạch, quy hoạch việc sử dụng đất cần phải tiết kiệm nhất, mang đến lợi ích, hiệu quả cho cộng đồng, xã hội và người dân.
+ Khi tiến hành lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất cần phải lập từ tổng thể đến chi tiết. Việc lập kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với tiêu chuẩn và kế hoạch mà cấp trên đề ra. Kế hoạch sử dụng đất sau khi cần phải đảm bảo yếu tố đặc thù và tính liên kết của vùng kinh tế - xã hội trên cả nước.
+ Kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất cần phải đảm bảo vấn đề an toàn môi trường. Trong đó, tài nguyên thiên nhiên phải được khai thác một cách hợp lý. Quá trình quy hoạch, sử dụng đất phải bảo vệ môi trường biển.
+ Kế hoạch sử dụng đất quy hoạch phải được thể hiện công khai. Theo đó, trước khi tiến hành việc lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất cần phải lấy ý kiến của người dân về việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Đồng thời, sau khi lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt công bố công khai.
+ Trong kế hoạch sử dụng đất thì cần ưu tiên đất phục vụ cho mục đích quốc phòng - an ninh. Cùng với đó, đất sử dụng nhằm phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích chung của cộng động. Ngoài ra, quy hoạch đất cần đáp ứng được vấn đề an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
3. Các phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất hiện nay
Để có thể lập quy hoạch sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào các phương pháp quy hoạch sử dụng đất. Trong đó, những phương pháp phổ biến trong việc lập quy hoạch sử dụng đất gồm: phương pháp điều tra nhanh, phương pháp định mức, phương pháp dự bảo. Mỗi phương pháp sẽ có đặc điểm sau:
3.1. Phương pháp điều tra nhanh
Phương pháp này đánh giá chính xác sự quan tâm, hiểu biết và tham gia của cộng động. Từ đó, nắm bắt đúng xu thế, quy luật cũng như các số bình cầu của cư dân để chọn được phương pháp điều tra nhanh về cách sử dụng đất đúng với quy hoạch.
3.2. Phương pháp định mức
Phương pháp định mức trong quy hoạch đất nhằm nghiên cứu chủ yếu theo từng nhóm ngành, khu dân cư và từng nhóm hệ thống khác nhau. Phương pháp này, định mức khu vực quy hoạch đất chính xác nhất về một khu vực.
3.3. Phương pháp dự báo
Trong phương pháp dự báo yêu cầu sự báo về các yếu tố khác nhau. Trong đó, bao gồm các yếu tố đó dự báo về dân số, dự báo về nhu cầu sử dụng đất đai. Vấn đề dự báo nhu cầu sử dụng đất cần được triển khai dự báo đất sử dụng trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp, dự báo đất sử dụng trồng cây lâu năm, khu vực giao thông,…phát triển đô thị và đất xây dựng dân cư nông thôn.
4. Làm thế nào để nhận biết đất có dính quy hoạch hay không?
Quy hoạch đất ở mỗi địa phương là không giống nhau và có thay đổi qua từng khoảng thời gian. Thêm nữa quy hoạch có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, nên nếu người dân muốn tìm hiểu đất có đang trong quy hoạch hay không thì cần phải dựa vào các tiêu chí sau:
+ Thứ nhất – Kiểm tra quy hoạch đất trên sổ đỏ: Kiểm tra quy hoạch đất dựa trên sổ đỏ hoạch sổ hồng. Trong trường hợp đất đã có sổ đỏ thì thông tin về quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin phần quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể xem xét quy hoạch có phù hợp hay không để tiến hành thực hiện mục tiêu.
+ Thứ hai – Dựa vào công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương: Do các công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là người làm kinh doanh dựa trên đất đai nên học nắm được quy hoạch ở địa phương. Việc đòi hỏi công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất, giúp nắm được các công ty quy hoạch nhanh chóng và dễ dàng.
+ Thứ ba – Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan có thẩm quyền: Ngoài ra, bạn có thể nhận biết quy hoạch đất tại các cơ quan có thẩm quyền về quy hoạch sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước quản lý đất đai ở địa phương, họ sẽ nắm rõ việc đất đai đang nằm trong quy hoạch hay không.
=> Về cơ bản thì có nhiều cách xác định đất có nằm trong diện quy hoạch hay không, thuộc diện nào. Tùy vào mục đích sử dụng, bạn lựa chọn cách phù hợp và thuận tiện nhất với mình.
5. Đất quy hoạch – Nên mua hay không?
Đất quy hoạch – Nên mua hay không? Tùy vào mục đích và điều kiện của mỗi người để quyết định chọn mua đất quy hoạch hay không. Nếu bạn muốn mua đất để sinh sống ổn định lâu dài mà đất này đang nằm trong diện quy hoạch, làm giao thông hoặc quy định khác thì không nên mua để tránh bị thu hồi khi đang sử dụng. Còn trường đất được bán với giá hợp lý, quy hoạch thay đổi theo thời gian thì lựa chọn để kinh doanh. Nếu xét lâu dài, đây là hình thức mạo hiểm.
Có thể nói, việc mua đất quy hoạch tồn tại nhiều rủi ro và cũng mang đến nhiều cơ hội. Vì vậy, việc mua đất phải tìm hiểu thật kỹ về phần quy hoạch đối với đất đai đưa ra quyết định đối với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình. Tránh những rủi ro khi mua phải đất vướng tranh chấp.
Ngoài việc tìm hiểu đất có nằm trong diện quy hoạch hay không thì người mua nên tìm hiểu về các thông tin về giấy tờ chứng nhận sử dụng đất, có được xây nhà cửa, công trình hay không,…Đây đều là những thông tin mà người mua đất cần phải tìm hiểu thật rõ trước khi đầu tư một tài sản có giá trị lớn như vậy.
6. Một số câu hỏi thường gặp về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch đất là một trong những vấn đề được cả cá nhân và người đầu tư quan tâm khi lựa chọn đất. Trong quá trình lựa chọn đất, không ít người băn khoăn về vấn đề quy hoạch sử dụng đất dưới đây:
6.1. Đất quy hoạch có sổ đỏ hay không?
Theo Luật đất đai thì đất quy hoạch không được cấp sổ đỏ nếu được sử dụng trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, nhiều trường hợp vẫn nằm trong diện quy hoạch được cấp sổ đỏ. Bởi theo Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ tại Điều 49: Theo đó, các trường hợp nằm trong quy hoạch sử dụng đất sẽ được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng hàng năm cấp huyện thì người sử dụng mà còn thực hiện các quyền sử dụng sau:
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất
- Đất chuyển đổi, chuyển nhượng hay cho thuê
- Cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất
6.2. Xây nhà trên phần đất quy hoạch có bị phạt không?
Theo Luật đất đai thì quy hoạch sẽ bị treo trong vòng 3 năm mà không nhận được công bố thực hiện kế hoạch, thay đổi quy hoạch. Lúc này, người sử dụng đất vẫn tiếp tục có quyền sử dụng đất bình thường. Còn đối với trường hợp muốn cải tạo, sửa chữa thì cần cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định pháp luật.
6.3. Cơ quan thẩm quyền quyết định phê duyệt, kế hoạch sử dụng đất
Căn cứ vào Điều 45, Luật đất đai 2013, quy hoạch về cơ quan chức năng có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất sau:
- Quốc hội
- Chính Phủ
- Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh
6.4. App check quy hoạch đất đai tại Hà Nội
Sở Tài Nguyên và Môi Trường là đơn vị cấp sổ đỏ cho người dân. Còn UBND TP. Hà Nội một trong những nhiệm vụ của Sở xây dựng, quản lý, khai thác, cung cấp đầy đủ các thông tin trên app về việc xem quy hoạch đất sau: http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/datdaiv3.aspx?orgcode=hanoistnmt.
Trên đây là những thông tin về quy hoạch mà chúng tôi chia sẻ, hy vọng sẽ giúp bạn có thêm kiến thức hữu ích về chủ đề này. Nếu bạn đang có ý định mua đất thì cần phải tìm hiểu kỹ để không vướng vào đất quy hoạch, mang đến nhiều lợi ích trong quá trình sử dụng.
