Quy trình thủ tục mua bán nhà đất gồm các quy định về kiểm tra thông tin nhà đất để tránh rủi ro, hướng dẫn chi tiết các bước sang tên an toàn và hợp pháp, trong đó nêu rõ nghĩa vụ của từng bên.
Để giúp bạn giải quyết vấn đề này, hôm nay Nhà Ở Ngay sẽ giúp bạn tìm hiểu một bản thủ tục về mua bán nhà đất Hà Nội thì cần bao gồm những nội dung gì?
1. Những lưu ý khi trước khi làm thủ tục mua bán nhà đất Hà Nội
Để có thể tránh được những rủi ro không đáng có khi làm thủ tục mua bán nhà đất, bạn cần phải nắm được các thông tin cần thiết nhất. Một trong số đó là:
Kiểm tra các điều kiện để mua bán nhà đất
Theo khoản 1 điều 118 Luật Nhà Nước tại năm 2014, nhà ở được mua bán khi có đủ điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận.
- Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở.
Kiểm tra sổ đỏ, thế chấp, quy hoạch
Để tránh mua phải nhà đất chưa có Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận giả hoặc nhà đất thuộc quy hoạch hoặc đang bị thế chấp thì người mua cần kiểm tra thông tin về nhà đất. Có nhiều cách kiểm tra nhưng chính xác nhất thì nên kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Để kiểm tra thông tin về thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân điền đầy đủ thông tin theo phiếu yêu cầu. Sau khi điền đầy đủ thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu
Căn cứ khoản 1 điều 12 thông tư 34/2014/TT - BTNMT hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:
- Nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Gửi qua đường bưu điện.
- Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý
Bước 3: Trả kết quả
Chú ý, thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
2. Quy trình thực hiện thủ tục mua bán nhà đất Hà Nội
Vậy để có thể chủ động hơn trong việc làm thủ tục mua bán nhà đất Hà Nội, thì sau đây chúng tôi sẽ đem đến cho bạn những kiến thức để làm một bản thủ tục hoàn chỉnh nhất.
Đặt cọc (Không bắt buộc)
Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất nhưng thông thường người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”.
Và để đặt cọc an toàn và hợp pháp thì bạn nên thực hiện theo hướng dẫn sau đây:
- Bạn cần tìm hiểu thật kỹ quyền, cũng như nghĩa vụ khi đặt cọc
- Mức tiền bạn cần phải đặt cọc theo quy định là bao nhiêu?
- Bạn nên đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác.
- Thay vì ghi là “đặt cọc” bạn có thể ghi là “trả trước”
Chứng thực, công chứng
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bạn có thể thực hiện công chứng, chứng thực theo trình tự sau:
Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng
Đánh giá yêu cầu của pháp luật với người công chứng:
- Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng).
Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng:
- Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
- Trường hợp 2. Hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung.
Bước 2. Thực hiện công chứng
Trường hợp 1: Nếu các bên có hợp đồng soạn trước.
- Lúc bấy giờ, công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
- Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
- Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.
Trường hợp 2. Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu người công chứng.
- Người yêu cầu công chứng (2 bên mua bán) đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
- Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải thực hiện trước mặt công chứng viên).
- Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
- Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
Lệ phí cần đóng, khai thuế
Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.
Đăng ký sang tên nhà
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ bạn cần chuẩn bị, bao gồm:
- Đơn đăng ký sang tên nhà
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu
- Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:
- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
- Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 3: Tiếp nhận, giải quyết
Chú ý:
- Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ
- Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã.
3. Các khoản phí cần nộp khi làm thủ tục mua bán nhà đất
Ngoài thù lao, phí công chứng nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì khi sang tên các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu không được miễn) và phí thẩm định hồ sơ theo thông báo. Từng khoản chi phí được quy định cụ thể như sau:
Thù lao, phí công chứng
- Nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận.
- Mức phí công chứng: theo khoản 2 điều 4 thông tư 257/ 2016/TT-BTC
Thuế thu nhập cá nhân
- Người có nghĩa vụ nộp thuế: Bên bán phải nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.
- Mức thuế thu nhập cá nhân: Theo điều 17 thông tư 92/ 2015/TT-BTC
Lệ phí trước bạ
- Người có nghĩa vụ nộp lệ phí: Thông thường do người mua nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.
- Mức lệ phí trước bạ: Căn cứ theo điều 5 nghị định 104/2016/NĐ-CP
Phí thẩm định hồ sơ
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà đất phải nộp phí thẩm định hồ sơ. Mỗi tỉnh thành có mức thu phí thẩm định khác nhau vì do HĐND cấp tỉnh quy định.
Lời kết
Trên đây là thủ tục mua bán nhà được áp dụng với trường hợp mua bán nhà gắn liền với đất. Khi mua bán nhà đất các bên phải thực hiện thủ tục sang tên trong thời hạn quy định nếu không có thể bạn sẽ bị phạt tiền.
