Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là thủ tục nhận được nhiều sự quan tâm bởi bất động sản là loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nhưng được Nhà nước kiểm soát và làm đại diện sở hữu. Thế nên việc sử dụng đất phải được kiểm soát bởi quy trình thủ tục cực nghiêm ngặt, minh bạch.
Bài viết hôm nay, sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay của Việt Nam.
Khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì phải viết đơn xin phép và cơ quan Nhà nước căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không, vì không phải viết đơn xin phép chuyển là được chuyển.
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Quy định thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tiến hành theo 4 bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Sổ đỏ
- Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận có nhiệm vụ thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung trong thời gian không quá 03 ngày.
Bước 3: Xử lý và giải quyết
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh hồ sơ và thẩm định thực địa, mục đích sử dụng đất.
- Sau đó trình UBND cấp huyện (cấp tỉnh nếu là tổ chức) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Chú ý: Trường hợp cá nhân, hộ gia đình xin chuyển mục đích đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ diện tích từ 0,5 ha trở lên thì UBND cấp huyện phải trình xin phép UBND cấp tỉnh
Bước 4: Trả kết quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho cá nhân/ tổ chức sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cụ thể:
- Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất)
- Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn.
Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cập nhật mới nhất
Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tùy theo loại đất ban đầu và nguồn gốc sử dụng đất (Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)
Trường hợp 1: Chuyển đất vườn, đất ao gần nhà ở thành đất ở
Hộ gia đình, cá nhân phải nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định.
Trường hợp 2: Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Trường hợp 3: Chuyển đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại
Trường hợp 4: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Lệ phí trước bạ
Theo quy định về lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất thì: Khi được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì cần đăng ký biến động về đất đai trước rồi mới được chuyển đổi mục đích sử dụng nếu đủ điều kiện chuyển đổi theo quy định.
Cá nhân, tổ chức sau khi xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng mới có đất do được chuyển quyền sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ, mức phí là 5% theo giá tính của UBND cấp tỉnh ban hành.
Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép
Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ
- chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
- Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm
Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép
Người sử dụng đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm:
- Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép
- Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt
- Đất nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ.
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Lời kết
Trên đây toàn bộ những quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hy vọng rằng, với những chia sẻ trên đây bạn có thể chủ động hơn trong việc thực hiện theo đúng quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.
