Xã hội ngày càng phát triển, cuộc sống được nâng cao, nhu cầu về nhà ở của con người cùng với đó cũng tăng lên từng ngày. Nắm bắt nhu cầu thị trường, nhiều người bán, chủ đầu tư lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng để có những hành vi trục lợi, lừa đảo thông qua những dự án “ma”, gây ra nhiều hệ lụy khó lường cho người mua và cho xã hội.
Dự án ma là gì?
Dự án ma hiểu đơn giản là những dự án không có thực, không có hồ sơ pháp lý do Chính phủ hay Hội Đồng Nhân Dân cấp tỉnh phê duyệt và rất dễ được qua mắt bởi nhiều hình thức tinh vi của người bán.
Dự án ma có thể không có thực ở ngoài mà chỉ là những dự án nằm trên giấy. Hoặc cũng có thể là những dự án đã có hệ thống đường đi, hệ thống thoát nước, sự phân chia lô đất rõ ràng, nhưng thực chất chỉ là những ý đồ tự ý xây dựng nhằm qua mắt người mua, mà không có bất kỳ giấy tờ chấp thuận của cơ quan nhà nước.
Theo thống kê, trong những năm qua dự án ma xuất hiện nhiều nhất ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng… do nhu cầu mua của người dân tăng cao, thúc đẩy sự ham muốn, trục lợi của những đối tượng có động cơ xấu. Hệ quả là nhiều người rơi vào cảnh “tiền mất, đất không có” cùng hàng loạt những hệ lụy kèm theo..
“Bắt mạch” dự án “ma”
Thứ nhất, “dự án ma” là những dự án thường không có điện-đường-trường-trạm, không có hạ tầng cơ bản. Tuy nhiên, cũng có những dự án nếu chỉ quan sát thông thường thì rất giống với một dự án thật, cũng có đường, có hệ thống thoát nước, được phân lô cụ thể, nhưng thực chất lại là do tự ý làm, tự ý xây dựng mà không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước.
Thứ hai, khi hỏi về thông tin pháp lý, chủ đầu tư các dự án ma thường không cung cấp được hồ sơ pháp lý dự án bởi: Chưa được Chính phủ hay HĐND cấp tỉnh phê duyệt; Chưa được chuyển mục đích sử dụng đất; Chưa nộp tiền sử dụng…
Thứ ba, đa số những Hợp đồng mang tên “Hợp đồng góp vốn”, “Phiếu đăng ký giữ chỗ”, “thỏa thuận đặt cọc đăng ký chỗ” đều là những biểu hiện đột lốt “dự án ma”. Mục đích của hành vi này là mời chào khách hàng đến nhưng không nhằm mua bán bất động sản mà là để mời chào làm ăn chung, đặt chỗ mua trước... để khách hàng nộp tiền và sau đó không thu hồi lại được số tiền này.
Luật sư Lương Ngọc Đinh (Công ty Luật Thịnh Việt Trí) cho biết việc các công ty bất động sản bán dự án trên giấy và huy động vốn trái luật đã diễn ra khá nhiều trong giai đoạn 2016 - 2018, khi thị trường nhà đất nóng sốt, và đã được cảnh báo nhiều. Nhiều vụ điều tra và bắt giam lãnh đạo Công ty Địa ốc Alibaba, Angel Lina hay Hoàng Kim Land cho thấy đa phần dự án được chào bán thời gian này không đầy đủ pháp lý, chiêu thức huy động vốn trái pháp luật và có dấu hiệu lừa đảo khách hàng, chiếm dụng vốn trong một thời gian dài.
Tuy nhiên do đặc thù diễn tiến thị trường địa ốc quá tốt nên người mua tin vào kịch bản màu hồng, lơ là bỏ qua các bước kiểm tra thông tin trước khi tiến hành giao dịch. Đến khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn (năm 2019), các chiêu buôn gian bán lận mới dần bị lộ tẩy.
>> Xem thêm: Cách phân biệt sổ thật, sổ giả khi giao dịch bất động sản
Làm gì để tránh sập bẫy dự án ma?
Để đơn giản hóa các bước sàng lọc, dưới đây là 7 bước kiểm tra không thể bỏ qua cho người mua nhà đất dự án:
Kiểm tra lai lịch chủ đầu tư:
Chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm chính về dự án. Do đó, lai lịch chủ đầu tư và các thông tin liên quan đến doanh nghiệp cần phải được kiểm tra cẩn thận. Bạn có thể kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư bằng việc đánh giá các dự án doanh nghiệp đã thực hiện.
Những chủ đầu tư uy tín thường có các dự án xây dựng đúng tiến độ, thực hiện đúng cam kết về thi công và các tiện ích của dự án, bàn giao nhà đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đúng hạn...
Đối với doanh nghiệp mới xuất hiện hoặc lần đầu xuất hiện trên thị trường, việc kiểm tra thông tin cần tiến hành thận trọng. Nếu doanh nghiệp từng vi phạm pháp luật, đây là một điểm trừ lớn, người mua phải cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định đầu tư.
Rà soát pháp lý:
Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi hội đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Người mua nền đất dự án (xây nhà theo mẫu được duyệt) phải lưu ý đến giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Với việc mua đất nền (nhà) dự án, do pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư bán nhà, không cho phép bán đất nên các chủ đầu tư thường lách luật huy động vốn sớm dưới hình thức ký hợp đồng đặt cọc, đăng ký giữ chỗ với khách hàng, hoặc ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng đảm bảo... để bán "lúa non".
Đối chiếu thông tin pháp lý và thông tin quảng cáo:
Hầu hết dự án đang mở bán đều có nhiều hình thức marketing khác nhau để thu hút sự quan tâm của khách hàng. Tuy nhiên, khoảng cách giữa quảng cáo và thực tế thường rất lớn, đòi hỏi nhà đầu tư phải hết sức tỉnh táo. Việc đối chiếu thông tin quảng cáo với pháp lý của dự án là rất quan trọng. Nhà đầu tư chỉ nên mua những bất động sản có thông tin quảng cáo thể hiện đúng với hồ sơ thiết kế, quy hoạch của dự án được phê duyệt. Đây là bước quan trọng giúp người mua xác định được bất động sản không phải là hàng hóa ảo hay dự án ma.
Đến thăm thực tế dự án:
Sau khi đã đối chiếu thông tin quảng cáo với hồ sơ pháp lý dự án, người mua cần xem xét hiện trạng của dự án trên thị trường. Đi thực tế tại địa bàn nhằm mục đích xem chủ đầu tư đã hoàn tất việc thi công hạ tầng của dự án chưa, vị trí của bất động sản như thế nào, môi trường sống xung quanh ra sao...? Có rất nhiều trường hợp nhà đầu tư bỏ qua khâu đi thực địa dự án, đến khi được giao nhà đất mới phát sinh khiếu kiện thì đã muộn.
Xác định loại hợp đồng mua bán:
Người mua cần phải xác định rõ loại hợp đồng sẽ ký kết với chủ đầu tư. Theo quy định của pháp luật về nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với bên mua khi đã tuân thủ các điều kiện về huy động vốn. Các hình thức huy động vốn khác nhằm bán nhà đất cho bên mua đều không có giá trị pháp lý nếu có tranh chấp phát sinh giữa các bên.
Đa số các vụ lừa đảo bán dự án ma hoặc phát sinh tranh chấp của khách hàng mua sản phẩm từ Công ty Địa ốc Alibaba, Angel Lina hay Hoàng Kim Land, chủ đầu tư đều ký với người mua loại hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng thỏa thuận đầu tư, hợp đồng ủy quyền... Đây đều là những loại hợp đồng không có giá trị pháp lý cao đối với việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi xảy ra tranh chấp.
Thỏa thuận điều khoản bất lợi:
Mua nhà đất dự án, người mua nhà nên xem xét và đề xuất sửa đổi các điều khoản bất lợi cho bên mua trong hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư. Đa số các điều khoản này theo hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn sẵn, thường gây bất lợi cho bên mua. Để đảm bảo quyền lợi, người mua nên đề nghị đàm phán, điều chỉnh lại sao cho phù hợp với quy định của pháp luật.
Kiểm tra thế chấp ngân hàng:
Để tránh mua phải nhà đất đang bị sở hữu chéo, nhà đầu tư cần/người mua nhà cần kiểm tra xem chủ đầu tư có đem dự án thế chấp tại các tổ chức tín dụng không? Thông tin này có thể được kiểm tra trong văn bản cho phép huy động vốn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp thì người mua cần theo dõi và giám sát chặt chẽ dự án, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ thực hiện dự, tiến độ giải chấp các tài sản trên trước thời điểm bàn giao bất động sản cho bên mua.
>> Xem thêm: Hướng dẫn cách xem bản đồ quy hoạch chi tiết nhất
4 loại giấy tờ cần chủ đầu tư cung cấp để tránh mua phải dự án ma
Quy hoạch 1/500
Trong lúc chờ đợi giấy phép xây dựng, nhất là khi dự án mới ra mắt, bạn có thể yêu cầu xem quy hoạch 1/500 của dự án. Đây là bản vẽ mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật được vẽ theo tỷ lệ xích 1/500. Đây cũng là loại giấy tờ bắt buộc phải có và được đóng dấu, phê duyệt bởi cơ quan chức năng, áp dụng cho các dự án có diện tích từ 5ha hoặc 2ha với chung cư.
Với quy hoạch 1/500, khách hàng có thể tin tưởng về sự minh bạch của pháp lý khi bản vẽ được đóng dấu bởi cơ quan chức năng. Đồng thời bạn có thể kiểm tra vị trí các lô đất, giao thông, cây xanh và các tiện ích để đánh giá tiềm năng của từng lô đất hay căn hộ.
Giấy phép xây dựng
Đây là giấy phép căn bản của bất kỳ một dự án hay nhà đầu tư nào, từ chung cư đến dự án khu đô thị có đất nền hay biệt thự, nhà phố sang trọng. Có một số trường hợp đặc biệt không cần giấy phép xây dựng như công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp... Nhưng với các dự án kinh doanh thông thường, giấy phép xây dựng được xem là bắt buộc.
Giấy phép xây dựng đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Theo trình tự, sau khi được phê duyệt quy hoạch 1/500, chủ đầu tư sẽ phải tiến hành các thủ tục để xin giấy phép xây dựng.
Giấy phép kinh doanh dự án của sàn giao dịch, đại lý
Có hai cách phân phối dự án: chủ dự án bán các sản phẩm của chính mình phát triển hoặc ủy quyền cho các đại lý bán hàng. Thông thường, để phủ sóng các kênh bán hàng tối đa, một dự án được phân phối theo cả hai cách trên.
Nếu bạn giao dịch với các đại lý, đừng quên yêu cầu kiểm tra giấy phép, văn bản chấp thuận từ chủ đầu tư để chứng minh rằng đại lý này được phép bán căn hộ, dự án đó. Trên thực tế, đã có không ít đại lý dẫn khách đi xem dự án rất uy tín, hấp dẫn nhưng thực tế lại hoàn toàn không có quyền phân phối sản phẩm, kết quả người chịu thiệt cuối cùng vẫn là người mua.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Định nghĩa sổ hồng, sổ đỏ vốn không xuất hiện trong văn bản pháp luật chính thống của Việt Nam. Đây chỉ đơn giản là cách gọi tự quy ước của người dân. Trong đó, sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Nói một cách dễ hiểu, sổ đỏ chỉ bao gồm mảnh đất, còn sổ hồng bao gồm mảnh đất và ngôi nhà (hoặc tài sản khác) được xây trên mảnh đất đó. Cách nói này được sử dụng rộng rãi từ trước 10/12/2009 với màu sổ tương ứng như tên gọi.
Từ 10/12/2009, quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đều được quy về một loại sổ duy nhất, có tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, màu hồng cánh sen. Tuy nhiên, hai loại sổ hồng và sổ đỏ được lập ra trước mốc thời gian 10/12/2009 vẫn có hiệu lực pháp lý mà không cần đổi sang mẫu mới.
Nếu mua nhà ở nguyên căn chính chủ, bạn cần yêu cầu được kiểm tra sổ hồng. Còn với dự án, hãy kiểm tra xem thời gian giao sổ của chủ đầu tư kể từ khởi công thường mất bao lâu. Thông thường, sổ đỏ hoặc sổ hồng chưa có ngay khi mở bán dự án, mà chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều thủ tục để có thể ra sổ giao khách.
Dự án giao sổ trong 1 năm được tính là nhanh, trong khi không ít dự án mãi không xin được sổ đỏ, sổ hồng, nợ khách hàng đến 2 - 3 năm trời khiến nhiều nhà đầu tư như ngồi trên đống lửa, khó sang tên bán lại hơn vì bằng chứng pháp lý không đủ sức thuyết phục.
Trên đây là những chia sẻ từ Nhà Ở Ngay. Đầu tư bất động sản là chuyện dài hơi. Hy vọng thông qua bài viết, bạn đã có được những hiểu biết nhất định về việc mua bán bất động sản, từ đó rút ra kinh nghiệm để hạn chế tối đa việc sập bẫy các dự án ma trên thị trường.
Để xem thêm nhiều thông tin hữu ích, truy cập tại đây.
