Nhà ở, đất đai là một trong những tài sản quan trọng nhất đời người. Thế nhưng, trong những năm gần đây, tình trạng sổ giả, giấy tờ giả diễn ra tràn lan đang làm dấy lên nhiều lo ngại cho người dân, là lời cảnh báo không chỉ với các cá nhân mà cả với các cơ quan chức năng, các ngân hàng trước nguy cơ trở thành “nạn nhân” của tình trạng này.
Những rủi ro khi giao dịch bất động sản
Thực tế, trong quá trình giao dịch bất động sản, cả bên bán, bên mua đều có thể gặp phải những rủi ro không đáng có, có thể là khách quan, hoặc chủ quan:
- Rủi ro về thị trường
- Rủi ro về pháp lý
- Rủi ro về tình trạng giả mạo
Trong đó, rủi ro về pháp lý và tình trạng giả mạo là hai tình trạng đáng nói nhất khi giao dịch bất động sản.
Rủi ro về pháp lý có thể liên quan đến: Quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất; Thông tin quy hoạch; Bất động sản có đang cầm cố, thế chấp không; Thủ tục sang tên chuyển nhượng (hồ sơ không đầy đủ, hiện trạng bất động sản không giống như trên giấy tờ, tranh chấp, khiếu kiện, thuế)...
Rủi ro giả mạo thường gặp nhất là giả mạo chủ thể và giả mạo về giấy tờ.
Các đối tượng lừa đảo thường sẽ cố gắng bán tài sản với giá rẻ hơn so với thị trường để thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh nhất. Điều này dẫn đến không ít trường hợp người dân mắc bẫy và rơi vào tình cảnh tiền mất, tật mang, bỏ ra tiền tỷ, thậm chí là hàng chục tỷ đồng để nhận về những giấy tờ hoàn toàn không có giá trị.
Mất nhà vì sổ giả
Vậy làm sao để hạn chế rủi ro?
Trong thực tế, những rủi ro trong giao dịch bất động sản diễn ra khá phức tạp mà cả người mua hay người bán đều không thể lường trước được. Vậy làm thế nào để có thể hạn chế rủi ro xảy ra?
Về vấn đề pháp lý, bạn nên xác minh thông tin trước khi tiến hành giao dịch bất động sản. Hãy kiểm tra xem bất động sản có đang trong tình trạng đồng chủ sở hữu, tách thửa, tranh chấp… hay không.
Về vấn đề giả mạo, hiện nay chỉ có một số cơ quan như Phòng giám định kỹ thuật hình sự trực thuộc Bộ Quốc phòng hay Phòng kỹ thuật hình sự thuộc Công an có thẩm quyền giám định giấy tờ theo quy định nhà nước. Các đơn vị giám định tư nhân chỉ mang tính chất tư vấn và giảm thiểu rủi ro trong quá trình giám định giấy tờ giao dịch, hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Chính vì vậy, người dân tương đối khó khăn để có thể giám định được giấy tờ trong quá trình giao dịch. Bạn nên trang bị thêm những kỹ năng cũng như kiến thức để có thể tự mình đánh giá, từ đó giảm thiểu rủi ro về vấn đề giả mạo giấy tờ khi giao dịch bất động sản.
Thủ đoạn dùng sổ giả để giao dịch
>> Xem thêm: Mua nhà trả góp ở Hà nội cần quy trình và thủ tục như nào?
Cách phân biệt sổ thật, sổ giả khi giao dịch bất động sản
Để phân biệt sổ thật, sổ giả, điều đầu tiên và quan trọng nhất là bạn phải thực hiện kiểm chứng trên bản gốc giấy tờ.
Phân biệt sổ trắng, sổ hồng, sổ đỏ
- Sổ đỏ: Là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Sổ hồng: Là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Sổ trắng: Hiện nay, không có văn bản pháp luật nào quy định về Sổ trắng. Sổ trắng được hiểu đơn giản là các loại giấy tờ như: Bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán nhà ở…
Trong thực tế, có đến 2 loại sổ trắng cùng lưu hành và có hiệu lực: loại ghi thông tin trực tiếp lên trang bìa và ngược lại, thông tin được trình bày từ trang thứ 2 trở đi.
Bên cạnh đó, cũng có đến 2 loại sổ đỏ: loại 1 chữ cái - 6 chữ số và loại 2 chữ cái - 6 chữ số.
Sổ giả được phát hiện tại văn phòng công chứng
Tình trạng thất thoát phôi, làm giả sổ trắng/đỏ/hồng
Thị trường bất động sản trong những năm vừa qua có nhiều biến động, giá cả nhà đất tăng lên từng ngày tạo ra những cơn sốt ở nhiều nơi. Lợi dụng tình hình, nhiều đối tượng đã có hành vi làm giả giấy tờ để tiến hành giao dịch, nhằm chiếm đoạt tài sản của người dân với số tiền lên tới hàng chục tỷ đồng.
Phổ biến nhất là tình trạng thất thoát phôi từ phòng tài nguyên môi trường và làm giả sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng. Điều đáng nói là những cuốn sổ đỏ giả này lại tinh vi đến mức gần như không thể nhận ra là đồ “dỏm”.
Để kiếm chứng, ngoài yếu tố kinh nghiệm, kiến thức chuyên môn, người ta vẫn cần đến sự trợ giúp của các thiết bị đặc thù như: Kính hiển vi, kính lúp cầm tay; Đèn cực tím; Kính hiển vi soi nổi (để kiểm tra tài liệu có được xác nhận đúng quy trình ký trước - đóng dấu sau hay không); Máy giám định tài liệu VSC…
Các thủ đoạn làm giả phổ biến:
- Giả toàn phần: phôi giả, chữ ký giả, photo màu/in laser màu/in phun màu, hình dấu giả…
- Giả từng phần: Dấu giả - chữ ký giả; Dấu thật - chữ ký giả; Dấu, chữ ký thật - tẩy xóa, sửa chữa; Dấu, chữ ký thật - giả trang bổ sung…
Kinh nghiệm nhận biết: Thông thường, các loại sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng được in bằng phương pháp offset. Số liệu trên sổ được sử dụng phương pháp in typo. Chữ ký phải là chữ ký tươi, mực đồng nhất một màu, có vết hằn do dùng lực và phải được ký trước khi đóng dấu. Hình dấu được in bằng phương pháp in typo và được in trực tiếp, không phải sao in.
Dấu hiệu làm giả:
- Dấu khắc giả: Dấu khắc giả thường có hạn chế và rất khó để khớp với dấu gốc khi được phóng to lên
- Giả chữ ký: Chữ ký là phản xạ tự nhiên của người ký, vì vậy, chữ ký giả thường sẽ gượng gạo và không được tự nhiên
- Sửa chữa, tẩy xóa: Việc sửa chữa, tẩy xóa trên sổ không phải lúc nào cũng do tội phạm thực hiện. Việc này cũng có thể do sự tắc trách của cơ quan có thẩm quyền hoặc vì một số lý do khách quan. Nếu trên sổ có yếu tố được sửa chữa, tẩy xóa thì phải được đóng dấu hiệu chỉnh của cơ quan có thẩm quyền.
- Giả trang bổ sung: Để nhận biết trang bổ sung có bị làm giả hay không, bạn có thể kiểm tra thông qua dấu giáp lai. Nếu bị làm giả, dấu giáp lai trên các trang sẽ rất khó để khớp được với nhau
- Điền thêm nội dung: Nhận biết sự khác nhau thông qua màu mực, font chữ…
- Bị thay ảnh: trong trường hợp này, ảnh thường hay bị xê dịch, có thể kiểm tra bằng cách xem độ khớp giữa dấu nổi, dấu giáp lai trên ảnh và trên tài liệu
Ngoài ra, đối với một số trường hợp sổ không đúng theo quy định hiện hành như phôi không đúng quy định, không có dấu giáp lai, dùng chữ ký dấu (trước đây được phép sử dụng) thì cần phải được xác minh, chứng thực bằng nhiều phương pháp khác.
Trên đây là những chia sẻ của Nhà Ở Ngay về cách phân biệt sổ thật, sổ giả khi giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, khi thực hiện mua bán nhà, đất, bạn cũng nên thực hiện thông qua các cơ quan có thẩm quyền để xác minh hiện trạng nhà đất cũng như tính chính xác của giấy tờ trước khi tiến hành giao dịch. Ngoài ra, để giảm thiểu hơn nữa rủi ro giả mạo giấy tờ, bạn có thể đến các tổ chức hành nghề công chứng, văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra về thông tin chủ đất, tình trạng nhà đất… từ đó xác định được chủ đất thực sự và sổ có phải là thật hay không.
Xem thêm nhiều thông tin hữu ích tại đây.
