Đất đồng sở hữu có được tách sổ riêng không là những thắc mắc của rất nhiều người đang nắm trong tay đất đồng sở hữu hoặc có ý định mua những mảnh đất đồng sở hữu. Bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giúp bạn trả lời những câu hỏi chính xác này.
Đất đồng sở hữu là gì?
Trước khi tìm hiểu về đất đồng sở hữu có được tách sổ riêng không, chúng ta cần phải hiểu đất đồng sở hữu là gì?
Đất đồng sở hữu chính là đất có từ hai chủ sở hữu trở lên và không có quan hệ về vợ chồng, con cái. Đặc điểm dễ dàng nhất để nhận biết được đất đồng sở hữu là ở trang bìa của giấy chứng nhận về quyền sở hữu đất (sổ đỏ) có ghi kèm thêm dòng chú thích “Cùng sử dụng đất đối với ông/bà…”
Theo đó, bất động sản dạng đồng sở hữu nhà đất nếu muốn mua bán nhà đất Hà Nội, chuyển nhượng thì cần phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu.
Đất đồng sở hữu có được tách sổ riêng không?
Đất đồng sở hữu hoàn toàn có thể được tách sổ riêng. Tuy nhiên. nếu muốn thực hiện tách thửa để đứng tên riêng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần có sự đồng ý đến từ tất cả những người đang cùng sở hữu mảnh đất đó.
Ngoài ra, việc tách sổ riêng của đất đồng sở hữu cần phải tuân theo đúng với các quy định về pháp luật. Người muốn được tách thửa cần phải làm giấy tờ, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những thửa đất đã được tách. Ngoài ra, việc tách thửa cần đáp ứng đúng những điều kiện về quy hoạch cũng như lô đất phải đạt mức diện tích tối thiểu ở địa phương.
Có được xây nhà trên đất đồng sở hữu không?
Có thể xây nhà trên đất đồng sở hữu. Tuy nhiên, khi thực hiện xây nhà bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin phép xây dựng nhà đồng sở hữu. Gồm có:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất sao y bản chính
- Đơn xin phép xây dựng (TT15-BXD)
- Đơn xác nhận không được tranh chấp
- Bản vẽ xin phép xây dựng
Quy định pháp luật về thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu
Tại khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có quy định rõ về hợp đồng, văn bản khi giao dịch quyền sử dụng đất, hay quyền sở hữu những tài sản gắn liền với đất như sau:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Vậy nên, khi sang tên nhà đất đồng sở hữu cần phận nhận được sự đồng ý của tất cả những người cùng sở hữu mảnh đất đó.
Tuy nhiên, có rất nhiều trường hợp chỉ có một vài thành viên muốn chuyển nhượng nhà đất. Vậy nên, quy định tại điểm D khoản 2 điều luật 167 ở Luật Đất đai 2013 có phương án để giải quyết như sau:
Trường hợp những nhóm người đồng sở hữu nhà đất, nhưng quyền sử dụng đất được phân chia cho từng thành viên.
Nếu như mỗi thành viên trong nhóm muôn thực hiện quyền sử dụng đất đối với phần đất hiện có của mình. Thì theo quy định về luật đất đai bạn chỉ cần thực hiện thủ tục về tách thửa, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và nhà ở gắn liền với đất. Và được thực hiện quyền cũng như nghĩa vụ của người sở hữu đất theo quy định của Luật đất đai.
Trường hợp nhóm người đồng sở hữu nhưng không phân chia theo phần
Lúc này, cần ủy quyền cho những người đại điện để có thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của những nhóm người sử dụng đất.
Vậy nên, khi những thành viên khác không đồng ý cho việc sang tên thửa đất. Người có nhu cầu chuyển nhượng cần phải đề nghị được tách thửa.
Sau đó, chuyển nhượng riêng phần đất đã được tách. Tuy nhiên, thửa đất phải đủ điều kiện để tách thửa theo đúng quy định đến từ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Thủ tục tách sổ đỏ đất đồng sở hữu
Sau khi đã nắm được quy định của pháp luật về thủ tục tách sổ đỏ, dưới đây sẽ là quy trình và thủ tục để tiến hành tách sổ đỏ đồng sở hữu bạn có thể tham khảo:
Hồ sơ tách sổ đỏ đất đồng sở hữu
Để làm chính xác hồ sơ tách sổ đỏ đất đồng sở hữu, bạn cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết như sau:
- Bản gốc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
- Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất theo mẫu số 09/DK
- Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận về những phân chia quyền sử dụng đất, hay quyền sở hữu tài sản có gắn liền với đất của chủ sở hữu chung nguồn tài sản gắn liền với mảnh đất đó.
Các bước thực hiện thủ tục tách sổ đỏ đất đồng sở hữu
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để tách sổ đỏ riêng, bạn sẽ tiến hành những bước thủ tục sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại các cơ quan có thẩm quyền
Bạn có thể đem hồ sơ đã chuẩn bị nộp tại Văn phòng để đăng ký quyền sử dụng đất tại phòng Tài Nguyên và Môi trường cấp quận/huyện địa phương hoặc nộp tại các UBND cấp xã, phường nơi có đất, trong vòng 3 ngày kể từ ngày tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, UBND sẽ chuyển hồ sơ tới văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của phòng Tài Nguyên và Môi Trường tại các quận, huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Khi nộp hồ sơ, nếu thấy giấy tờ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ thì trong vòng 3 ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo cho người nộp bổ sung, chỉnh sửa theo quy định.
- Cơ quan sẽ tiếp nhận hồ sơ đã đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận, đồng thời trao phiếu đã nhận hồ sơ và hẹn ngày trả lại kết quả cho người nộp hồ sơ yêu cầu tách thửa.
Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu theo đúng pháp luật
Bước 4: Gửi trả kết quả
Trong vòng tối đa 3 ngày làm việc, cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ sẽ trả kết quả đến người sử dụng đất.
Thời gian quy định tách sổ đỏ đất đồng sở hữu
Nắm được câu trả lời mảnh đất đồng sở hữu thì có tách sổ riêng được không? Quy trình tách sổ như thế nào nhưng nhiều người không biết thời gian quy định tách sổ đỏ là bao lâu, có quy định như thế nào. Cụ thể:
- Kể từ khi tiếp nhận hồ sơ không được quá 10 ngày
- Riêng đối với vùng biên giới, miền núi, hải đảo, vùng xa vùng sâu, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, đặc biệt khó khăn thời gian trả kết quả không được quá 20 ngày.
Chú ý về thời gian trả kết quả tách sổ đỏ đồng sở hữu nhà đất:
- Thời gian thực hiện việc tách sổ đỏ đất đồng sở hữu không gồm thời gian ngày nghỉ, ngày lễ quy định của pháp luật.
- Thời gian sẽ kéo dài lâu hơn nếu người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan, việc sử dụng đất cần được trưng cầu giám định hoặc có vi phạm về pháp luật.
Mua đất đồng sở hữu sẽ gặp phải những rủi ro gì?
Sổ chung có thể là sổ đỏ chung hoặc sổ hồng chung. Đây đều là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và tài sản gắn liền với đất được cấp bởi các cơ quan có thẩm quyền sử dụng nhà, đất và các tài sản gắn liền với đất sẽ thuộc sở hữu chung từ 2 người trở lên. Đặc biệt, các chủ sở hữu đất này không có quan hệ ruột thịt.
Việc mua nhà đất có sổ chung thường xảy ra những rủi ro sau:
Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu
Trên cùng một mảnh đất, cùng một ngôi nhà mà có quyền sở hữu, quyền sử dụng của nhiều bên thì rất dễ xảy ra việc tranh chấp khi khai thác công dụng hay hưởng lợi ích từ tài sản này bởi hầu hết ai cũng muốn nhận nhiều phần lợi về mình. Nếu không có phương án giải quyết, thiếu đi sự thỏa thuận giữa đôi bên thì việc tranh chấp sẽ không thể giải quyết được.
Mua đất chung sổ đỏ sẽ khó khăn trong việc sử dụng, khai thác bởi tranh chấp giữa các chủ sở hữu
Với nhà, đất chung sổ đỏ, mọi vấn đề sử dụng, khai thác mảnh đất cần phải có sự nhất trí, đồng ý của những người chung sổ. Vì vậy, bạn sẽ không thể khai thác sử dụng và không thể chuyển quyền sử dụng đất nếu một trong những chủ sở hữu đó không đồng ý.
Như vậy, người mua đất sổ chung sẽ rất khó có thể sử dụng đất để mua nhà mà chỉ thường sử dụng cho việc đầu tư. Không ích những người mua đất sổ chung đã chấp nhận mất tiền vì không tìm được tiếng nói với những chủ sở hữu khác.
Rủi ro khi tách sổ
Không ít người cho rằng, mua đất sổ chung có mức giá rẻ hơn, sau này có thể tiếp tục tách sổ. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tách sổ thuận lợi. Nhiều trường hợp diện tích đất quá nhỏ nên không được phép tách sổ. Với nhà đầu tư, việc tách sổ có thể mất thời gian khá lâu, gây ảnh hưởng đến dòng vốn, làm tăng chi phí cơ hội.
Khó chuyển nhượng
Dù đất chung sổ sẽ có mức giá rẻ hơn bình thường nhưng tiềm ẩn có rất nhiều rủi ro, đồng thời khi làm bất kỳ giao dịch nào bạn cũng cần có sự đồng ý của những người đồng sở hữu tạo cảm giác e dè cho người mua. Vậy nên. việc bán lại hay chuyển nhượng sẽ khó khăn hơn.
Khó thế chấp tại ngân hàng
Về lý thuyết, sổ chung vẫn được sử dụng để vay ngân hàng. Nhưng trên thực tế, để hoàn thiện được thủ tục cần có chữ ký đồng thuận của tất cả chủ sở hữu còn lại. Một số ngân hàng sẽ yêu cầu bạn tách sổ để có thể vay thế chấp. Tuy nhiên, khi cần đáo hạn cũng khó có thể tiến hành trong tình huống này.
Dễ bị lừa đảo
Hiện nay, có rất nhiều trường hợp các đối tượng lừa đảo đánh vào tâm lý người mua rất ham rẻ, rồi chọn việc mua đất đã có sổ đỏ, sau đó sẽ chia nhỏ ra, xây thành từng căn và rao bán với mức giá rẻ dưới danh nghĩa nhà đã có sổ đỏ. Người mua vì lo mất suất mua nhà giá rẻ mà vội “xuống tiền” đặt cọc.
Lời kết
Như vậy, bài viết đã giúp bạn có thể nắm được đất đồng sở hữu có được tách sổ riêng không cùng với các thông tin về giấy tờ, thủ tục để thực hiện tách sổ đỏ của đất đồng sở hữu. Hy vọng, những thông tin trên sẽ hữu ích dành cho bạn.
