Hiện nay, có không ít các trường hợp hộ gia đình sau thời gian dài sinh sống trên mảnh đất thì bỗng một ngày bị thu hồi do phần đất nằm trong diện quy hoạch. Điều này làm cho không ít người băn khoăn, lo lắng. Vậy đất quy hoạch là gì? Đất quy hoạch – Nên mua hay không? Theo dõi ngay bài chia sẻ dưới đây của “ Nhà ở ngay” để được giải đáp nhé!
1. Quy hoạch là gì? Đất quy hoạch là gì?
Trước khi tìm hiểu về đất quy hoạch thì bạn phải hiểu được quy hoạch là gì? Quy hoạch chính là quá trình sắp xếp, bố trí các đối tượng quy hoạch vào một không gian nhất để đạt được mục tiêu của kế hoạch đề ra.
Vậy đất quy hoạch là gì? Đất quy hoạch là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng kỳ kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ như khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông,…Việc quy hoạch được thực hiện nhằm hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương đảm bảo cho việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả.
Hiện nay, ở mỗi địa phương đều có kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như tình hình sử dụng đất ở địa phương và kế hoạch này cũng sẽ thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp.
2. Làm sao để nhận biết đất đang trong quy hoạch?
Vấn đề quy hoạch đất ở mỗi địa phương là không giống nhau và có thể thay đổi qua từng thời gian. Thêm vào đó, có vùng đất quy hoạch công khai có nơi thì chưa công khai nên việc xem xét thật kỹ vùng đất đó có nằm trong diện quy hoạch hay không cực kỳ quan trọng.
2.1. Kiểm tra quy hoạch đất thông qua sổ đỏ
Trường hợp đất đã có sổ đỏ thì thông tin đất quy hoạch sẽ ghi trực tiếp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông tin này sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó ghi rõ lô đất đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện việc mua đất.
2.2. Kiểm tra đất quy hoạch thông qua công ty nhà đất
Do các công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai nên họ sẽ nắm được vấn đề quy hoạch của địa phương đó. Việc tham khảo các công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương, giúp nắm được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.
>> Xem thêm: Quy hoạch 1/500 là gì? Quy hoạch 1/500 có thời hạn bao lâu?
2.3. Liên hệ với cơ quan thẩm quyền nơi cấp đất
Bạn có thể liên hệ trực tiếp đến các cơ quan có thẩm quyền của địa phương để nắm được thông tin về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương. Đây là cơ quan nhà có thẩm quyền về đất đai ở địa phương nên họ sẽ nắm rõ đất đai đang nằm trong quy hoạch không. Người dân khi đến với phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có thông tin chính xác cho mình.
2.4. Áp dụng công cụ tra cứu thông tin online
Hiện nay, tại một số quận, huyện, thành phố lớn đã hỗ trợ người dân cách tra cứu thông tin quy hoạch đất thông qua các ứng dụng online, giúp người dân tiết kiệm được thời gian và công sức. Tuy nhiên, cách làm này có hạn chế vì không thể áp dụng cho mọi trường hợp vì công cụ tra cứu trực tuyến chưa phổ biến ở tất cả các địa phương.
4. Đất quy hoạch – Nên mua hay không?
Sau khi tìm hiểu đất quy hoạch là gì thì việc nên mua đất quy hoạch không? Đang là điều khiến cho không ít khách hàng băn khoăn. Thực tế, việc có nên mua đất quy hoạch không còn tùy thuộc vào mục đích sử dụng và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn, nếu mục đích mua đất xác định để sinh sống ổn định lâu dài mà đất đang quy hoạch để làm đường giao thông, nhà cộng đồng thì không nên mua để tránh bị thu hồi.
Tuy nhiên, trong trường hợp nhà đất nằm trong quy hoạch mà được bán với giá rẻ thì tùy theo điều kiện kinh tế mà có thể xem xét mua hay không. Vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian, cho nên biết đâu quy hoạch có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai.
Tùy vào mục đích sử dụng thì bạn có thể đưa ra lựa chọn phù hợp. Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro tuy nhiên trong nhiều hợp nó cũng là cơ hội. Cho nên, việc của người đi mua đất là phải tìm hiểu rõ về phần quy hoạch đối với đất đai, nhà ở mà mình định mua để có thể phù hợp với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình. Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt khi mua bán đất dẫn đến các tranh chấp không đáng có.
Ngoài ra, khi tìm hiểu đất có nằm trong quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua nên tìm hiểu kỹ các thông tin về đất như chủ nhà có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, có xây được nhà không, nguồn gốc của đất, đất có nằm trong tranh chấp,…Đây đều là những thông tin mà người mua đất nên tìm hiểu rõ ràng, do đất đai tài sản có giá trị lớn nên việc tìm hiểu trước khi mua để tránh được các rủi ro cho mình.
5. Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị
Chỉ tiêu sử dụng loại đất quy hoạch đô thị là chỉ tiêu được đưa ra nhằm quản lý phát triển không gian, kiến trúc cho một khu vực hay một lô đất nào đó. Các yếu tố bao gồm mật độ xây dựng, chiều cao xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất tối thiểu của một công trình.
Hệ thống chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị hiện nay được tích hợp, hệ thống chi tiêu và cơ sở dữ liệu. Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị được điều chỉnh phù hợp dựa vào các tiêu chí sau:
5.1. Tính tích hợp đất trong quy hoạch đô thị
Theo quy định của pháp luật, hệ thống quy hoạch đô thị gồm 3 nhóm đó là: Quy hoạch tổng thể phát triển về kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng vùng, các khu chức năng, quy hoạch sử dụng đất đai, tài nguyên khoáng sản và bảo vệ môi trường. Các vấn đề tích hợp cần giải quyết sau:
- Xây dựng cơ sở khoa học, tiến hành đổi mới thể chế và nội dung trong phương pháp quy hoạch đô thị.
- Xác định vị trí, chức năng và phạm vi giới hạn của quản lý đô thị trong hệ thống quốc gia.
- Đổi mới phương pháp, quy trình, sản phẩm, thiết kế quy hoạch đô thị
- Đổi mới thể chế, quản lý đô thị theo hướng tích hợp, liên ngành, thực hiện, đánh giá và điều chỉnh quy hoạch.
5.2. Hệ thống chỉ tiêu QHĐT
Chỉ tiêu quy hoạch là tập hợp các thông số kỹ thuật xác định mục tiêu, chiến lược, định hướng nhằm quản lý phát triển đô thị hiệu quả. Các luật, thông tư, nghị định hay các tiêu chuẩn quy định hệ thống chỉ tiêu quy hoạch đô thị rõ ràng và được xác định trong hồ sơ quy hoạch. Mặc dù đã được nhiều khía cạnh trong việc quản lý đô thị nhưng hệ thống chỉ tiêu vẫn còn hạn chế.
5.3. Cơ sở dữ liệu QHĐT
Cơ sở dữ liệu QHĐT phục vụ công tác nghiên cứu lập quy hoạch và quản lý phát triển đô thị là rào cản làm giảm hiệu quả các đề án quy hoạch đô thị. Hiện nay, Việt Nam chưa có hệ thống các cơ sở dữ liệu chuyên ngành thống nhất mà phấn tán trong các ban ngành địa phương.
Dữ liệu quản lý phát triển đô thị bao gồm bản đồ, kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trường, sử dụng đất. Gồm:
+ Loại hình dữ liệu: Các loại hình dữ liệu về bản đồ chuyên đề, dữ liệu biến đổi của khí hậu cảnh báo thiên tai cần được bổ sung kịp thời, đầy đủ.
+ Chất lượng dữ liệu: Thiếu tính khả thi trong ứng dụng thực tế do không đủ tính cập nhật, nhất dữ liệu về lao động, nhà ở.
5. Một số câu hỏi về đất quy hoạch thường gặp hiện nay
Ngoài việc tìm hiểu đất quy hoạch là gì thì bạn cần phải tìm hiểu thông tin liên quan đến loại đất này. Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch, khiến cho nhiều người băn khoăn. Gồm:
5.1. Đất quy hoạch có thực hiện chuyển nhượng được không?
Trong trường hợp đất nằm trong quy hoạch có đầy đủ đủ điều kiện theo quy định tại điều 188 về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng,…thì người sở hữu phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Chủ sở hữu có đầy đủ giấy chứng nhận sử dụng đất
- Khu đất không được nằm trong quá trình tranh chấp
- Khu đất không nằm trong diện kê biên để thi hành án
- Mảnh đất phải trong thời hạn sử dụng
5.2. Mua loại đất quy hoạch có được đền bù hay không?
Một trong những thông tin quan trọng khi mua đất thuộc quy hoạch đó là khi bị thu hồi có được đền bù không. Dựa vào điều 75 luật đất đai 2013 quy định về điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi thực hiện các mục tiêu về an ninh – quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội. Vì thế, nếu bạn nằm trong trường hợp được đền bù thì nhà nước khi thu hồi sẽ được đền bù tương ứng.
5.3. Giá đền bù đất quy hoạch định giá thế nào?
UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất một cách cụ thể. Cơ quan quản lý đất của tỉnh sẽ có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn cụ thể.
Đặc biệt, việc xác định giá đất sẽ dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất trên thị trường và thông tin về giá trong cơ sở dữ liệu đất đai. Áp dụng các phương pháp về định giá đất phù hợp. Căn cứ vào kết quả tư vấn sẽ xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất trước khi UBND cùng cấp quyết định.
5.4. Thời gian thu hồi đất trong bao lâu?
Theo khoản 3 điều 49, luật đất đai 2013 thuộc diện quy hoạch sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi thì các cơ quan Nhà nước phải thực hiện điều chỉnh, hủy bỏ và công bố điều chỉnh phần đất đối với chủ sở hữu lô đất. Nếu cơ quan có thẩm quyền không tiến hành điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì người dùng tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất để không vướng bất kỳ thủ tục pháp lý nào.
Trên đây là những thông tin tổng hợp về đất quy hoạch là gì và các thông tin liên quan đến đất quy hoạch. Để hiểu rõ về các vấn đề pháp lý mới nhất trước khi mua đất thì bạn hãy tham khảo thật kỹ bài chia sẻ trên nhé!
