Đất thổ cư là một phần tài sản được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác. Và loại đất này có giá cao nhất nên nhiều người sở hữu đất nông nghiệp thường xin lên đất thổ cư. Vậy đất thổ cư là gì? Tất tần tật về đất thổ cư sẽ được nhaongay.vn chúng tôi giải đáp trong bài viết dưới đây.
1. Đất thổ cư là gì?
Cụm từ “đất thổ cư” được nhắc đến thường xuyên nhưng không phải ai cũng hiểu nó là gì. Hiểu rõ khái niệm và các đặc điểm liên quan sẽ giúp nhà đầu tư và người mua sử dụng đúng và khai thác tối đa lợi ích từ loại hình bất động sản này.
Đất thổ cư là cách gọi truyền thống của loại đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hay loại đất được phép ở, xây nhà, xây dựng các công trình phục vụ đời sống xã hội. Đất ở gắn liền với đất vườn gắn liền với nhà ở trên cùng thửa đất trong khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất ở.
Đất ở có thể chia thành 2 loại: đất ở tại nông thôn (ký hiệu viết tắt trên Sổ đỏ là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu trên Sổ đỏ là ODT).
Căn cứ Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài. Đó là thời hạn sử dụng vô thời hạn, thay vì sử dụng vĩnh viễn.
2. Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp
Đất ở là loại đất phi nông nghiệp. Để được công nhận là đất ở, chủ sở hữu đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp hay còn gọi là đất thổ cư. Vậy bất động sản thổ cư là gì và khác với đất nông nghiệp như thế nào?
Đất nông nghiệp là loại đất chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Chẳng hạn như nuôi trồng thủy sản, thực phẩm, hoa màu, cây nông nghiệp, v.v.
Như vậy, có thể hiểu đất nông nghiệp là loại đất dùng để sản xuất, trồng trọt nông nghiệp. Lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, làm muối, nuôi trồng thủy sản đều là những ví dụ về đất nông nghiệp.
Sự khác biệt giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp có thể hiểu nôm na là đất thổ cư là đất ở, đất nông nghiệp là đất canh tác làm nông. Tuy nhiên, có một số khác biệt về mặt pháp lý và thực tế giữa hai loại đất này mà chúng tôi muốn chỉ ra dưới đây:
+ Về mục đích sử dụng:
Đất ở là đất dùng để ở, làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ đời sống của người khác.
Đất nông nghiệp được sử dụng vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp như trồng các loại lúa, hoa màu, cây ăn quả, cây công nghiệp. Đất nông nghiệp còn được sử dụng để chăn nuôi gia súc, gia cầm, gia súc và làm muối. Nuôi trồng thủy sản cũng được thực hiện trên đất nông nghiệp.
Trên thực tế, đất thổ cư, nếu chủ sở hữu không có ý định xây nhà hay các công trình khác thì vẫn có thể trồng trọt, hoặc làm một số hoạt động nông nghiệp khác trên đất của mình. Nhưng đối với đất nông nghiệp, chủ sở hữu đất không được xây dựng nhà ở, công trình trên đó. Nếu muốn xây nhà thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở và được cơ quan có thẩm quyền đồng ý phê duyệt.
+ Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Nếu là đất nông nghiệp, khi có đủ điều kiện có thể chuyển thành đất phi nông nghiệp và sử dụng vào mục đích xây nhà ở. Ngược lại, không thể chuyển đổi từ đất ở sang đất nông nghiệp.
3. Các loại đất thổ cư
Hiện nay, “đất ở” bao gồm cả đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
3.1 Đất ở tại nông thôn (ONT)
Bạn có thể tự hỏi ONT là gì. ONT là tên viết tắt của đất ở tại nông thôn hay đất ở nông thôn trên bản đồ địa chính. Vậy đất ở nông thôn là gì?
Trên thực tế, đất ONT vẫn là đất ở, nhưng địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do cấp xã quản lý. Đối với khu vực đô thị được quy hoạch là thành phố thì đất ở tại đó không được coi là ONT.
Đây là loại đất được áp dụng chính sách thuế, cũng như quy hoạch riêng. Trong đó đất ở tại nông thôn thường được ưu tiên cho phép làm vườn, ao để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.
3.2 Đất ở thành thị (ODT)
Đất ODT là gì? Đất ODT hay còn gọi là đất ở tại đô thị. Đất ODT vẫn có đầy đủ các đặc điểm của đất ở thông thường, nhưng sẽ thuộc địa bàn phường, thị trấn, quận, huyện, thành phố, thị xã hay thậm chí là khu dân cư đã được quy hoạch của khu đô thị mới.
Loại đất ở này chịu một số chính sách khác so với đất ở tại nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng.
Hiện đất ODT sẽ do cấp xã và tương đương quản lý. Bạn có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên đất của mình.
Xem thêm: Mua bán nhà đất giá rẻ Hà Nội có sổ đỏ
4. Điều kiện tách thửa đối với đất thổ cư
4.1 Với đất ở tại nông thôn
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở trên cơ sở quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán của địa phương.
Việc bố trí đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, dân sinh, vệ sinh môi trường, trường học và hiện đại hóa nông thôn.
Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người dân sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng quỹ đất trong khu dân cư sẵn có, hạn chế mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
4.2 Đối với đất ở tại đô thị
Đất ở đô thị phải được bố trí đồng bộ với đất xây dựng công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị và có chính sách tạo điều kiện thuận lợi để người dân đô thị có chỗ ở.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Quy định về trật tự, an toàn và bảo vệ môi trường đô thị.
5. Điều kiện để được lên đất thổ cư
Theo khoản 1 Điều 168, đất được chuyển quyền sử dụng phải có điều kiện là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Ngoài ra, phải đáp ứng đủ 4 điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ Điều 52, Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo đó, ngoài việc đủ điều kiện chuyển đổi sang đất ở còn phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện tại nơi đó.
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới dạng ao, hồ, đầm.
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
Cách kiểm tra đất có lên được thổ cư hay không?
Cách 1: Căn cứ thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ): Thông tin quy hoạch sẽ được thể hiện bằng nét đứt bên cạnh thông tin thửa đất. Phương pháp này có ưu điểm là có thể tra cứu thông tin nhanh chóng, nhưng cũng có một số hạn chế. Ví dụ, thông tin bạn tra cứu được có thể đã cũ do sổ đỏ phát hành đã lâu và chưa được cập nhật.
Cách 2: Đến UBND xã, huyện nơi có thửa đất để hỏi thông tin. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công khai thông tin về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan hoặc trên trang thông tin điện tử của ủy ban nhân dân cấp huyện.
Cách 3: Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai. Người dân điền vào mẫu phiếu yêu cầu và nộp lên văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương.
Xem thêm: Mua bán căn hộ chung cư giá rẻ ở Hà Nội
Những câu hỏi liên quan đến đất thổ cư mà bạn nên biết
Đất thổ cư có hạn sử dụng không?
Nhiều người sẽ thắc mắc thời hạn sử dụng đất thổ cư là bao lâu, có được sử dụng lâu dài hay không. Theo quy định hiện hành, thời hạn của đất ở hiện được chia thành 2 loại:
Đất thổ cư có thời hạn sử dụng bao lâu?
- Thời hạn sử dụng đất ở sẽ được ghi cụ thể trong giấy tờ đất đai và hợp đồng mua bán đất.
- Thời hạn của các loại đất này có thể từ 20-50 năm hoặc 70 năm.
- Mốc thời gian này sẽ được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất thổ cư được sử dụng ổn định, lâu dài
Thời hạn sử dụng không được xác định cụ thể mà sẽ tùy thuộc vào diện tích đất có bị thu hồi đất hay không.
Các trường hợp bị thu hồi:
+ Trường hợp sử dụng đất trái với quy định của pháp luật.
+ Đất thuộc dự án phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng.
+ Thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế, xã hội cho lợi ích của cộng đồng và Quốc gia.
+ Thu hồi với người muốn chấm dứt hợp đồng sử dụng đất.
Diện tích đất thổ cư là bao nhiêu?
Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), ngoài việc cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan, diện tích đất của bạn cần nằm trong diện tích tối thiểu và tối đa được quy định.
Theo đó, diện tích đất thổ cư tối đa sẽ do Nhà nước quy định. UBND các tỉnh, thành phố căn cứ tình hình quỹ đất, điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương, nhân khẩu của hộ gia đình để quyết định hạn mức giao đất, công nhận đất ở sau khi hoàn thành dự án, được HĐND tỉnh thông qua.
Những trường hợp vượt hạn mức sẽ không được làm thủ tục cấp Sổ đỏ. Nếu được công nhận đất ở thì chủ hộ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Sau đây là đề cương về hạn mức giao đất ở tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Hồ Chí Minh, theo quy định hiện hành.
Ở TP. HCM
Căn cứ theo Quyết định 18/2016/QĐ-UBND về quy định hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú: không quá 160m2/hộ.
Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè: không quá 200m2/hộ.
Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ.
Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 300m2/hộ.
Ở Hà Nội
Căn cứ Quyết định 20/2017/QĐ-UBND về quy định hạn mức giao đất ở tái định cư, đất làm nhà ở nông thôn tại các điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được phân bổ như sau:
- Các phường: 30 m2, 90 m2
- Các xã giáp ranh các quận và thị trấn: 60m2, 120 m2
- Các xã vùng đồng bằng: 80m2, 180m2
- Các xã vùng trung du: 120m2, 240m2
- Các xã vùng miền núi: 150m2, 300m2
Thủ tục chuyển sang đất thổ cư như nào?
Quy trình xin chuyển mục đích sử dụng đất ở như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ
- Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
- Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Ở giai đoạn này, người dân cần quan tâm đến nghĩa vụ quan trọng nhất của mình là nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả
Thời gian giải quyết xin chuyển sang đất thổ cư là bao lâu?
Căn cứ Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Thời gian trên không bao gồm thời gian nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Chi phí chuyển sang đất thổ cư là bao nhiêu?
Về tiền sử dụng đất:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
Lệ phí cấp giấy chứng nhận:
Tùy quy định từng địa phương mà mức thu có thể khác nhau, phổ biến là dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Mọi vướng mắc về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư, bạn có thể liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương để được tư vấn, hỗ trợ.
Một số kinh nghiệm mua đất thổ cư tránh rủi ro
Ngoài việc tìm hiểu đất thổ cư là gì và các thông tin, quy định liên quan, nếu có ý định đầu tư vào loại hình bất động sản này, đừng bỏ qua những kinh nghiệm mua bán đất dưới đây.
Tìm hiểu khu đất định mua thật kỹ
Việc tìm hiểu một mảnh đất trước khi mua việc đầu tiên là để bảo vệ quyền lợi của bản thân trong quá trình mua bán cũng như sử dụng, thứ hai là để đảm bảo sự thuận tiện.
Để kiểm tra, trước tiên bạn cần xác định xem mảnh đất đó có thuộc dự án giải tỏa hay quy hoạch nào không. Bạn có thể liên hệ với cơ quan quản lý hồ sơ địa chính tại địa phương và chủ sở hữu đất để làm rõ điểm này.
Thứ hai, bạn nên xem xét các tiện ích đi kèm khác như giao thông thuận tiện, khu dân cư văn minh, các tiện ích xã hội như bệnh viện, trường học, v.v.
Tìm hiểu đất có sổ đỏ hay không
Đây là vấn đề quan trọng thứ hai mà bạn cần chú ý. Lưu ý giao dịch mua bán chỉ được thực hiện nếu mảnh đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ. Tránh mua đất khi chưa có sổ đỏ, sổ đỏ chính chủ hoặc đang trong thời gian chờ cấp sổ đỏ. Hầu hết đây là các vụ lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc, tiền mua đất và dẫn đến tranh chấp đất đai.
Một trường hợp khác cũng tương đối phổ biến mà bạn rất nên tránh, đó là người bán nói rằng họ tách nửa mảnh đất ra bán và mong bạn đợi tách sổ xong. Trước đó, họ sẽ viết tay giấy mua bán cho bạn. Trong trường hợp này, pháp luật không công nhận bạn là chủ sở hữu của mảnh đất và nếu xảy ra tranh chấp thì chắc chắn bạn là người chịu thiệt.
Tìm hiểu địa chất mảnh đất
Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến ngôi nhà của bạn về lâu dài. Tốt nhất nên tránh mua nhà ở những khu vực ao hồ đã bị lấp bởi nền đất ở đây rất yếu. Điều này sẽ gây khó khăn cho việc đào móng xây nhà sau này hoặc tốn tiền gia cố móng.
Tìm hiểu yếu tố môi trường
Bạn có thể chọn mua đất theo hướng hợp mệnh hoặc chọn hướng đón gió, tránh nắng như hướng Nam hoặc hướng Đông Nam.
Ngoài ra, chúng ta cũng nên cẩn thận, tránh mua đất ở những khu vực từng là nhà tù, bãi rác, nghĩa trang. Đặc biệt chú ý xem đất có ở trên hệ thống thoát nước hay không. Việc nhà hoặc đất có liên quan đến một trong các loại công việc trên thường gây bất lợi lớn cho gia chủ.
Qua bài viết này của nhaongay.vn các bạn cũng đã biết được thông tin đất thổ cư là gì rồi, cũng như những thông tin cần thiết về đất thổ cư mà bạn nên biết. Ngoài ra các bạn muốn biết nhiều thông tin hữu ích về BĐS thì hãy thường xuyên cập vào website của chúng tôi để xem những thông tin được cập nhập mới nhất nhé.
