Bạn có nhà căn hộ chung cư ở Hà Nội nhưng không có nhu cầu ở và đang có ý định muốn bán lại cho người khác, bạn đang thắc mắc không biết hồ sơ và các bước như thế nào?
Với kinh nghiệm của Nhà Ở Ngay đã thực hiện thành công cho các khách hàng chúng tôi sẽ tư vấn thủ tục mua bán nhà chung cư cho các bạn qua bài viết dưới đây.
Những công việc bạn cần làm trước khi thực hiện thủ tục mua bán nhà chung cư
Trước khi thực hiện thủ tục mua bán nhà chung cư thì các bên đều sẽ phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tại các đơn vị có chức năng công chứng, các đơn vị này có thể là Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Phòng công chứng nhà nước.
Hoặc đối với những địa phương không có văn phòng công chứng các bạn có thể thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng mua bán tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư.
Để thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng các bạn cần cung cấp trước cho những cơ quan, đơn vị này hồ sơ đầy đủ, để thuận tiện bạn có thể scan hoặc chụp ảnh những giấy tờ này để văn phòng công chứng có thông tin soạn hợp đồng, hồ sơ sẽ bao gồm:
- Hồ sơ nhân thân của hai bên: CMND, Sổ hộ khẩu, GCN đăng ký kết hôn, trong một số trường hợp đặc biệt để chứng minh mối quan hệ để được giảm thuế, lệ phí thì phải có: giấy khai sinh.
- GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của nhà căn hộ chung cư.
Sau khi soạn xong hợp đồng, văn phòng công chứng sẽ gửi lại bạn hợp đồng để bạn kiểm tra lại tất cả những thông tin của hai bên cũng như thông tin về thửa đất.
Nếu chắc chắn hợp đồng đã hoàn thiện hai bên sẽ tiến hành đến văn phòng công chứng để ký cũng như lăn tay vào hợp đồng.
Tại buổi ký và lăn tay tại văn phòng công chứng các bạn nên lưu ý đem tất cả hồ sơ bản gốc đi để công chứng viên đối chiếu và kiểm tra, bên cạnh đó bạn nên công chứng luôn hồ sơ của hai bên để phục vụ cho việc nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.
Văn phòng công chứng sẽ gửi lại bạn 4 bản Hợp đồng, mỗi bên giữ một bản và hai bản còn lại sẽ phục vụ cho việc nộp hồ sơ sang tên.
>> XEM NGAY: TOP sản phẩm cho thuê chung cư giá rẻ tốt nhất hiện nay
Hồ sơ cần có khi làm thủ tục mua bán nhà chung cư
Để thực hiện thủ tục mua bán nhà chung cư các bên sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:
- Hồ sơ nhân thân của hai bên:
- CMND, Sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực)
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
- Giấy khai sinh (nếu có)
- GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của nhà căn hộ chung cư (bản gốc)
- Hợp đồng mua bán công chứng, chứng thực (bản chính)
- Giấy ủy quyền nếu trong trường hợp người thứ ba đi thực hiện thủ tục
- Bộ hồ sơ kê khai hành chính bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
Tài liệu cần cung cấp cho khách hàng khi làm thủ tục mua bán nhà chung cư
Vậy để có thể đầy đủ cho tài liệu, cũng như hồ sơ bạn cần cung cấp cho khách hàng những giấy tờ sau đây:
- Hồ sơ nhân thân của hai bên
- CMND, Sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực)
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân
- Giấy khai sinh (nếu có)
- GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của nhà căn hộ chung cư (bản gốc)
- Hợp đồng mua bán công chứng, chứng thực (bản chính).
Thuế và lệ phí trước thuế khi thực hiện thủ tục mua bán nhà chung cư
Đối với trường hợp mua bán nhà căn hộ chung cư Hà Nội thì các khoản thuế và lệ phí mà các bạn cần phải nộp sẽ bao gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân (2% hoặc 10%) trên tổng giá trị nhà đất: bên bán hoặc bên nhận tặng cho chịu, cụ thể:
- Đối với trường hợp mua bán nếu các bạn có tài liệu chứng minh đây là bất động sản duy nhất của mình các bạn hoàn toàn được miễn 2% thuế thu nhập cá nhân
- Đối với trường hợp tặng cho như: bố mẹ, con cái tặng cho nhau; anh chị em tặng cho nhau hay ông bà các cháu tặng cho nhau sẽ hoàn toàn được miễn thuế thu nhập cá nhân, ngoài ra những trường hợp không có mối quan hệ thân thiết, bên nhận tặng cho phải chịu 10% thuế thu nhập cá nhân.
- Lệ phí trước bạ (0,5%) trên tổng giá trị nhà đất: bên mua chịu
- Lệ phí thẩm định (0,15%) trên tổng giá trị nhà đất: bên mua chịu
- Phí công chứng Hợp đồng mua bán (0,1%): tùy sự thỏa thuận của các bên, phí này sẽ nộp cho Văn phòng công chứng khi công chứng Hợp đồng mua bán.
- Phí đăng ký biến động đất đai.
Điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Khi bạn ký kết bất cứ một bản hợp đồng bất động sản nào, bạn cũng cần phải thực hiện các điều kiện bên trong. Và trường hợp bạn mua bán căn hộ thì cũng không phải ngoại lệ.
Từ những quy định nêu trên, thì Chủ đầu tư chỉ được ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Có quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án
- Quyết định giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện Dự án
- Có hồ sơ dự án được phê duyệt; có các giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai
- Thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
- Có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng)
- Chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có chức năng để ở thì phải có biên bản nghiệm thu phần móng
- Trường hợp đã thế chấp Dự án tại Ngân hàng, Tổ chức tín dụng thì trước khi bán phải thực hiện thủ tục giải chấp
- Có bảo lãnh của Ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ
- Phải đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước khi ký hợp đồng với khách hàng
- Văn bản của Sở xây dựng về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh
Những lưu ý khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hà Nội
Hợp đồng mua bán nhà đất Hà Nội là một văn bản rất quan trọng. Nhà đất là tài sản thông dụng như các tài sản khác nhưng lại là bất động sản và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình.
Vậy bạn cần lưu ý những điều sau, khi đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ:
Đối tượng khi mua bán căn hộ
Đối với hợp đồng mua bán nói chung và bất động sản nói riêng thì đối tượng chính là mặt hàng cần mua, cần bán.
Chủ đầu tư cần phải đảm bảo theo đúng số lượng, chất lượng, các tiêu chuẩn đã ghi rõ trong hợp đồng và khách hàng cũng cần nắm rõ để tránh những tranh chấp không mong muốn.
Trong hợp đồng cần phải liệt kê rõ ràng các đặc tính như: số lượng, chất lượng, thương hiệu,…. khi bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Phương thức và giá cả trong hợp đồng mua bán căn hộ
Hợp đồng cần thể hiện rõ ràng, càng chi tiết càng tốt về số tiền cũng như phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, các yêu cầu và trách nhiệm của các bên liên quan.
Quan trọng nhất là tiến độ thanh toán, thông thường tiến độ thanh toán sẽ phụ thuộc vào tiến độ thi công của công trình, do đó cần thể hiện rõ ràng thời điểm thanh toán.
Nếu theo thời gian cụ thể (ví dụ 1-2 tháng sẽ đóng 1 lần) thì cũng cần phải có điều khoản đảm bảo tiến độ thi công phù hợp.
Cần nắm rõ các thông tin đến dự án mua bán căn hộ
Nhiều chủ đầu tư thường che dấu các thông tin như:
- Thời hạn đầu tư, dự án được xây dựng trên đất thuê hay lâu dàI
- Các giấy tờ pháp lý đi kèm ( các phê duyệt về thiết kế, mặt bằng, thi công,.. được các cấp có thẩm quyền phê duyệt ).
Nhiều người mua nhà thường không để tâm đến vấn đề này dẫn đến tình trạng nhiều dự án khi hết thời hạn sở hữu căn hộ chung cư do đất chỉ là đất thuê theo thời hạn 30 – 50 năm, do đó khi hết thời hạn thuê, người mua nhà không biết phải giải quyết thế nào.
Được tính như thế nào về phí dịch vụ, phí bảo trì.
Đã có rất nhiều tranh chấp xung quanh việc quản lý phí bảo trì, thông thường khoản chi phí này là 2% giá trị căn hộ, được người mua nhà nộp cho chủ đầu tư sau đó sẽ được bàn giao lại ban quản lý tòa nhà để phục vụ cho việc bảo trì bảo dưỡng những phần diện tích sử dụng chung của cư dân.
Ngoài ra người mua nhà còn phải trả một khoản chi phí khác đó chính là phí dịch vụ khi sở hữu căn hộ chung cư. Phí dịch vụ được tính dựa theo diện tích sở hữu của căn hộ.
Chủ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ
Các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà chung cư rất đa dạng, họ là những người có nhu cầu về chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư.
Các chủ thể này có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài. Khi tham gia vào quan hệ hợp đồng họ cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể.
Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Đối với người có năng lực hành vi dân sự bị hạn chế, người không có năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự thì theo quy định của pháp luật khi tham gia giao kết hợp đồng phải thông qua người đại diện hợp pháp.
>> XEM NGAY: TOP cho thuê căn hộ Hà Nội giá rẻ đang được nhiều người thuê nhất
Tổ chức, thì muốn tham gia vào hợp đồng cần có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động.
Các loại chủ thể được chia ra 2 loại là chủ thể bán và chủ thể mua căn hộ nhà chung cư.
- Chủ thể bán có thể là nhà nước, chủ sở hữu nhà chung cư là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài, chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư là cá nhân hay tổ chức trong nước hoặc nước ngoài hoặc các chủ thể khác.
- Chủ thể mua có thể là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở, là tổ chức, cá nhân người nước ngoài, là đồng sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung, người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm trả dần, người mua căn hộ chung cư qua hợp đồng thuê mua…
Nội dung một bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán khi nó thuộc quyền sở hữu của bên bán, căn hộ chung cư được xác định bởi cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, diện tích sàn hay diện tích sử dụng của căn hộ trên một vị trí nhất định.
Căn hộ nhà chung cư muốn trở thành đối tượng của hợp đồng cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà nước.
Ngoài ra, căn hộ chung cư còn cần đáp ứng các điều kiện như không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá cả và phương thức thanh toán
Các bên trong hợp đồng mua bán có thể tự do thỏa thuận là trả tiền 1 lần hay nhiều lần, theo phương thức trả chậm trả dần hay theo thuê mua; tiền mua có thể được trả theo nhiều hình thức như bằng tiền mặt, chuyển khoản…các bên cũng được quyền lựa chọn bên thứ 3 để xác định giá mua bán.
Đối với căn hộ chung cư được nhận ưu đãi của nhà nước phục vụ cho các chính sách thì nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá.
Quyền, cũng như nghĩa vụ của các bên
- Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên bán yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra, đơn phương chấm dứt hợp đồng hay hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp 2 bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp, trường hợp bên bán không thông báo mà bên mua phát hiện ra thì bên mua có quyền hủy hợp đồng.
Bên bán cần bảo hành căn hộ chung cư đã bán theo thỏa thuận của 2 bên, không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư 9 tầng trở lên, không ít hơn 36 tháng đối với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng và không ít hơn 24 tháng đối với các nhà chung cư còn lại.
- Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Bên mua có quyền được nhận căn hộ chung cư kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan.
Bên mua có thể yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu và có trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư.
Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nhận căn hộ chung cư kèm theo đầy đủ giấy tờ và hồ sơ theo đúng chất lượng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
Lời kết
Qua vài viết, chúng tôi đã đem đến cho bạn những thông tin cơ bản nhất về thủ tục mua bán nhà chung cư, những hồ sơ cần thiết, những khoản phí bạn cần phải đóng.
Chính vì vậy, hy vọng qua những chia sẻ trên đây bạn có thể chủ động hơn trong việc chuẩn bị những thủ tục mua bán nhà chung cư, tránh trường hợp tốn thời gian, công sức, cũng như những rủi ro có thể xảy đến.
>> XEM THÊM: Hiện nay dự án chung cư The Emerald CT8 Mỹ Đình cũng đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ vào vị trí đắc địa gần các trục đường huyết mạch, gần bến xe mỹ đình giúp bạn dễ dàng di chuyển về các tỉnh thành lân cận. Hãy tham khảo ngay để có lựa chọn đầu tư đúng đắn nhất.
