Đất thổ cư, đất thổ canh, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp... là những tên gọi khá quen thuộc và rất hay được sử dụng trong đời sống khi nói về đất. Vậy đất thổ cư là gì? Đất thổ cư và đất thổ canh khác nhau như thế nào? Có mấy loại đất thổ cư? Tất cả những vấn đề liên quan xoay quanh đất thổ cư sẽ được "Nhà Ở Ngay" giải đáp ngay trong bài viết dưới đây.
Đất thổ cư là gì?
Theo Pháp luật về đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Đất thổ cư thực chất là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở bình thường, thuộc nhóm đất Phi nông nghiệp, được Nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Chủ đất thổ cư sẽ có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu sống...
Căn cứ khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng nhưng không phải là sử dụng vĩnh viễn).
Phân loại đất thổ cư
Hiện nay, đất thổ cư được chia thành 2 loại chính:
Đất thổ cư đô thị (ODT)
Đất ODT mang đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư thông thường, tuy nhiên nó sẽ thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng... Hiện nay dạng đất ODT sẽ do xã và các cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình.
Đất thổ cư nông thôn (ONT)
Đất thổ cư nông thôn (ONT) là đất thổ cư nhưng thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư ở đó không được coi là ONT. Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Trong đó đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn và ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.
Xem thêm: Các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi giao dịch đất đai
Phân biệt đất thổ cư và đất thổ canh
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 3 nhóm là: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, cụ thể:
- Nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm...); đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ…
- Nhóm đất chưa sử dụng: Gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Đất thổ canh và đất thổ cư là 2 loại đất hoàn toàn khác nhau:
- Đất thổ canh là đất dùng cho mục đích sản xuất hoặc nuôi trồng thuộc lĩnh vực nông nghiệp. Đất này cũng có thể phục vụ một số mục đích đặc thù như nuôi thủy hải sản hoặc khai thác muối... (thuộc nhóm đất nông nghiệp)
- Đất thổ cư là loại đất chuyên xây các công trình phục vụ nhu cầu đời sống dân sinh như nhà ở, các công trình phụ trợ cho nhà ở... (thuộc nhóm đất Phi nông nghiệp)
Đất thổ cư có phải đóng thuế không?
Người có quyền sở hữu, sử dụng đất hợp pháp sẽ có nghĩa vụ thực hiện nộp thuế đất phi nông nghiệp theo quy định của Nhà nước.
Căn cứ Thông tư 153/2011/TT-BTC thì thuế đất ở được xác định theo công thức:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
Trong đó: Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế (m2) x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất (%)
Tuy nhiên, để tính được số thuế phát sinh cụ thể đòi hỏi phải xác định chính xác 3 yếu tố trong công thức đã đề cập.
Xem thêm: Điều chỉnh địa giới một số đơn vị hành chính tại 3 quận của thành phố Hà Nội
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư
Tất cả các loại đất mà không phải là đất ở thì không được xây dựng nhà ở, muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng đất. Chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) thì hộ gia đình, cá nhân mới được xây dựng nhà ở trên các loại đất khác (loại đất trước đó không phải là đất ở).
UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).
- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.
Quy trình xin chuyển sang đất thổ cư:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ
- Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
- Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.
- Bước 4. Trả kết quả
Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Những điều cần lưu ý khi mua đất thổ cư
Cũng giống như những loại hình bất động sản khác, nếu bạn có ý định đầu tư vào loại hình đất thổ cư, ngoài việc nghiên cứu các quy định Pháp luật liên quan, bạn cần tìm hiểu thông tin sản phẩm một cách kỹ lưỡng. Việc làm này không chỉ bảo vệ quyền lợi cho chính bản thân bạn, hạn chế rủi ro mà còn giúp đảm bảo sự tiện lợi trong quá trình sử dụng sau này.
Dưới đây là một số điều bạn cần lưu ý:
Kiểm tra tính pháp lý của khu đất
Để kiểm tra, trước hết bạn cần xác định xem mảnh đất có đang thuộc dự án giải tỏa hoặc quy hoạch nào hay không. Bạn có thể liên hệ với cơ quan quản lý hồ sơ địa chính tại địa phương cùng chủ sở hữu đất để được làm rõ điểm này.
Bên cạnh đó, bạn cũng cần xác nhận mảnh đất đó có sổ đỏ hay không? Bạn chỉ nên thực hiện giao dịch mua bán nếu mảnh đất đó có đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất đai hợp lệ, tránh mua đất trong trường hợp không có sổ đỏ, sổ đỏ không chính chủ hoặc đang đợi cấp sổ đỏ... Phần lớn đây là các trường hợp lừa đảo tiền cọc hoặc tiền mua đất và dẫn đến các tranh chấp đất đai không đáng có về sau.
Một trường hợp khác cũng tương đối phổ biến mà bạn rất nên tránh, đó là người bán nói rằng họ tách nửa mảnh đất ra bán và mong bạn đợi tách sổ và họ sẽ viết tay giấy mua cho bạn. Trong trường hợp này Pháp luật hoàn toàn không công nhận bạn đã là chủ đất và nếu có tranh chấp xảy ra thì chắc chắn bạn sẽ là người chịu thiệt.
Xem xét các tiện ích kèm theo
Bên cạnh tính pháp lý, bạn nên xem xét đến các tiện ích khác kèm theo như giao thông có thuận lợi không, khu dân cư có văn minh không, các tiện ích xã hội như bệnh viện, trường học có gần hay không...
Tìm hiểu địa chất mảnh đất
Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng lâu dài đến ngôi nhà của bạn sau này. Tốt nhất là bạn nên tránh mua nhà thuộc các khu vực ao, hồ đã bị lấp vì tại đây đất nền rất yếu, gây khó khăn cho quá trình đào móng xây dựng nhà sau này hoặc khiến bạn phải tốn kém để gia cố nền nhà.
Tìm hiểu các yếu tố môi trường
Bạn có thể chọn mua đất thổ cư theo hướng hợp mệnh hoặc chọn các hướng đón gió, tránh nắng như hướng Nam hoặc Đông Nam.
Ngoài ra chúng ta cũng nên lưu ý tránh mua đất tại khu vực từng là nhà tù, bãi rác thải hoặc nghĩa trang. Đặc biệt lưu ý xem đất có nằm trên hệ thống thoát nước hay không. Việc nhà hay đất đai có liên quan đến một trong những dạng công trình trên thường gây bất lợi rất lớn đối với chủ nhà.
Trên đây là toàn bộ những thông tin cơ bản nhất về đất thổ cư. Theo dõi "Nhà Ở Ngay" để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích.
