Khi thi công bất kỳ công trình kiến trúc nào, bản vẽ thiết kế của kiến trúc sư luôn xác định rõ hệ số sử dụng đất. Giúp chủ nhân nắm được quy mô về ngôi nhà xây dựng, lên kế hoạch kinh phí đầu tư cho công trình một cách chính xác. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về hệ số sử dụng đất và quy định hệ số sử dụng đất. Theo dõi bài chia sẻ dưới đây, để hiểu rõ hơn về hệ số sử dụng đất nhé!
1. Hệ số sử dụng đất là gì? Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất?
1.1. Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là gì? Hiểu một cách đơn giản thì hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích của toàn bộ công trình. Gồm cả diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái với diện tích của lô đất. Đặc biệt, hệ số sử dụng đất còn có tác dụng khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây cho phép.
1.2. Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất?
+ Hệ số sử dụng đất với ý nghĩa giới hạn số tầng. Ở các khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng thi công của bộ xây dựng.
+ Hệ số sử dụng đất thể hiện rõ quy mô công trình. Phí xây dựng quan trọng trong quá trình thi công.
+ Đặc biệt, hệ số sử dụng đất càng cao thì kinh tế cao.Vì diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất.
+ Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ khu vực. Hệ số sử dụng đất càng lớn thì mật độ dân cư tại khu vực càng thấp.
2. Tầm quan trọng hệ số sử dụng đất trong lĩnh vực xây dựng
Hệ số sử dụng đất viết tắt là FAR, tỉ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại các dự án. Hệ số sử dụng đất FAR có tỉ lệ càng thấp thì tỉ lệ dân cư sống tại khu vực thấp và ngược lại. Đây chính là thước đo trực tiếp đến chất lượng của khu dân cư và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống.
Đặc biệt, các khu dân cư hiện được sử dụng trung bình khoảng 50-70. Khi hết thời hạn sử dụng, tập thể dân cư tại khu đất do chủ sở hữu và họ có quyền quyết định đến quyền xây dựng công trình trong phạm vi quy hoạch. Quyền lợi với dự án mới khi xây dựng cũng sẽ cao hơn.
Ngoài ra, chỉ số FAR càng thấp thì mục tiêu tái xây dựng càng cao khi dự án cũ được giải tỏa. Các chủ đầu tư sẽ tính toán và bố trí cư dân tại khu đô thị một cách thuận lợi. Điều đó, chỉ số FAR tại dự án mới được xây dựng cần cao từ 2-3 lần so với FAR cũ.
3. Cách tính hệ số sử dụng đất đúng chuẩn
Hệ số sử dụng đất là điều mà bất kỳ kiến trúc sư nào cũng tiến hành thiết kế. Đưa đến công thức chuẩn, giúp cho chủ nhân có thể nắm rõ được thông số sử dụng đất khi tiến hành xây dựng nhà ở. Cách tính hệ số sử dụng đất được áp dụng theo công thức sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất
Trong đó:
+ Tổng diện tích sàn công trình: Gồm cả tầng hầm, trừ diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy…..
+ Đơn vị của HSSDĐ có 2 kiểu: FAR sử dụng đơn vị là lần và FSI sử dụng đơn vị là %.
4. Quy định về hệ số sử dụng đất hiện nay
Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao trình công trình đều được ghi trên giấy phép xây dựng. Vì thế trước khi tiến hành nộp hồ sơ xin phép xây dựng, chủ đầu tư hoặc người được ủy quyền gửi lên Ban quản lý. Theo quy định về hệ số sử dụng đất mới nhất sau:
4.1. Quy định về giới đường đỏ
Giới đường đỏ là đường ranh lộ giới xuất hiện trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Xác định ranh giới giữa đất xây dựng và đất nằm trong chỉ giới đỏ như đất giao thông. Công trình hạ tầng. Chỉ giới đỏ ở các khu vực đô thị là phần lòng đường, vỉa hè. Chủ xây dựng cần phải nắm được để tránh vi phạm.
4.2. Quy định về khoảng lùi công trình
Quy định về khoảng lùi trong hệ số sử dụng dung đất bao nhiêu? Khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và lô giới phụ thuộc vào quy hoạch, chiều rộng, chiều cao của công trình. Tuy nhiên, bạn cần phải tuân thủ theo nguyên tắc xây càng cao thì càng lùi sâu với diện tích sau:
Lộ giới nhỏ hơn 19m
- Chiều cao công trình dưới 19m: Không cần chừa khoảng lùi
- Chiều cao công trình 22m: Khoảng lùi là 3m từ vỉa hè
- Chiều cao công trình 25m: khoảng lùi là 4m từ vỉa hè
- Chiều cao công trình từ 28m trở lên: Khoảng lùi là 6m từ vỉa hè
Lộ giới từ 19-22m
- Chiều cao công trình từ 22m trở xuống: Không cần chừa khoảng lùi
- Chiều cao công trình 25m: Khoảng lùi là 3m từ vỉa hè
- Chiều cao công trình 28m trở lên: Khoảng lùi là 6m từ vỉa hè
Lộ giới trên 22m
- Chiều cao công trình 25m: Không cần chừa khoảng lùi
- Chiều cao công trình 28m trở lên: Khoảng lùi là 6m từ vỉa hè
4.3. Hệ số sử dụng đất xây nhà riêng lẻ
Đối với các lô đất xây dựng nhà riêng lẻ, chiều cao ≤ 25m có diện tích lô đất ≤ 100 m2. Xây dựng đến mật độ tối đa 100m% nhưng vẫn đảm bảo các quy định về khoảng lùi, vị trí giữa các công trình. Còn với những trường hợp đặc thù của khu vực quy hoạch. Hệ số sử dụng đất của các công trình không vượt quá 60%.
>>Xem thêm: Hướng dẫn cách đọc bản vẽ xây dựng nhanh và chuẩn
5. Bảng quy định hệ số sử dụng đất mới nhất 2021
Hệ số sử dụng đất được xem là thước đo chuẩn về quy mô, chi phí xây dựng và công trình thi công bao nhiêu m2. Đặc biệt, hệ số sử dụng đất giữa các khu vực sẽ khác nhau. Hệ số sử dụng đất ở TPHCM và Hà Nội, chắc chắn sẽ cao hơn các các tỉnh, thành phố khác. Dưới đây bảng hệ số sử dụng đất 2021, bạn có thể tham khảo:
6. Sự khác biệt về hệ số sử dụng đất trong khu vực
Hệ số sử dụng đất là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các khu đô thị, tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Ở Việt Nam, hệ số sử dụng đất xây dựng dựa trên 3 tiêu chí gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và tầng cao. Đến 2008 loại bỏ khái niệm hệ số sử dụng đất thay bằng mật độ xây dựng. Với các công trình 15 tầng trở lên, mật độ xây dựng quản lý rõ ràng về chỉ số sử dụng đất.
Còn ở những nước trên thế giới, quy định về hệ số sử dụng đất của từng vùng cụ thể. Nhưng quản lý và quy định rõ ràng thì vẫn còn lỏng lẻo. Các quy định về chiều cao, số tầng trong tòa nhà, dự án phụ thuộc vào quy hoạch phát triển. Chủ đầu tư, chính quyền sẽ có quy định về hệ thống hạ tầng xã hội, tiện ích đô thị và giao thông đi kèm.
Trên đây là những thông tin chi tiết về hệ số sử dụng đất, công thức tính hệ số sử dụng đất mà chúng tôi giới thiệu. Hy vọng sẽ giúp bạn có thêm kiến thức hữu ích về hệ số sử dụng đất chính xác, đưa ra kế hoạch xây dựng phù hợp. Mang đến một công trình nhà ở đúng chuẩn và đảm bảo tiến độ công trình thi công đúng với thời gian quy định.
