Cách tính giá bán nhà ở Xã Hội cho Doanh nghiệp là Chủ đầu tư

Nhà ở xã hội – hay còn gọi là nhà ở dành cho người thu nhập thấp, ngay ở tên gọi cũng đã phần nào thể hiện được tính chất của nhà ở.

Đây là loại hình nhà ở dành riêng cho đối tượng có công hoặc thu nhập thấp với mục đích giúp đỡ để họ có thể có được căn nhà mơ ước cho riêng mình bằng những hỗ trợ thiết thực như: miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế giá trị gia tăng, vay vốn ưu đãi… và thậm chí ngay cả Doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng được miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho phần doanh thu thu được từ nhà ở xã hội.

Nguyên tắc và cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội đã được Nhà nước quy định rõ ràng và cụ thể như sau:

Nguyên tắc xác định giá bán nhà ở xã hội

- Giá bán nhà ở phải được Chủ đầu tư xác định trên cơ sở lợi nhuận định mức không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư;

- Giá bán nhà ở được xác định dựa trên diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy);

- Trong trường hợp có phần kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội thì phải lấy lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để làm giảm giá bán nhà ở xã hội;

- Chủ đầu tư phải căn cứ vào những nguyên tắc trên, tính toán để xác định giá bán và trình cho UBND cấp tỉnh nơi có dự án để xem xét. UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức thẩm định và thông báo lại kết quả cho Chủ đầu tư. Giá bán nhà ở xã hội trong dự án không được cao hơn giá đã thẩm định.

Phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội

- Giá bán nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí hợp lý để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, lãi vay, thuế GTGT nhưng có thể chưa bao gồm chi phí bảo trì;

- Công thức xác định giá bán:

Trong đó:

• Gi^B: là giá bán 1m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i (đồng/m²).
• T_đ: là tổng chi phí đầu tư xây dựng tính cho phần diện tích sử dụng nhà ở xã hội để bán (đồng).
• T_dv: là phần lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại trong dự án được phân bổ cho phần diện tích sử dụng nhà ở xã hội để bán (đồng).
• L: là lợi nhuận định mức của dự án, tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội để bán (đồng).
• S^B: là tổng diện tích sử dụng nhà ở xã hội để bán của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán (m²).
• Ki: là hệ số tầng (nếu có) Điều chỉnh giá bán đối với căn hộ hoặc căn nhà thứ i (được xác định theo nguyên tắc bình quân gia quyền, hệ số K của một khối nhà = 1).
• Nếu giá bán nhà ở xã hội được xác định theo công thức ở trên mà cao hơn hoặc bằng giá bán nhà ở thương mại tương đương trên thị trường thì Chủ đầu tư phải xác định lại giá bán theo tình hình thực tế để đảm bảo thấp hơn giá bán nhà ở thương mại tương đương.

Quy định thì rõ ràng là vậy, tuy nhiên thực tế hiện nay, Nhà Ở Ngay nhận thấy nhiều nhà ở xã hội – nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng giá bán lại không hề thấp. Điển hình như trường hợp tại Quận Hà Đông, một dự án nhà ở thương mại đang được bán với mức giá 9,5 triệu đồng/m² trong khi cách đó chỉ vài trăm mét, một dự án nhà ở xã hội cũng đang chào bán với mức giá 11,3 triệu đồng/m².

Theo Nhà Ở Ngay, nghịch lý này diễn ra là bởi vì hiện nay, nhiều Doanh nghiệp đang chấp nhận hòa vốn, thậm chí lỗ để tạo được chỗ đứng trên thị trường trong khi đó những Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lại bó cứng ở mức lợi nhuận 10% mà không hề có sự thích nghi hoặc chuẩn bị với biến động thị trường. Mặt khác, giá bán nhà ở xã hội tuy có thể “rẻ”, song trên thực tế lại thành “đắt” bởi tâm lý tận thu, tăng chi phí sử dụng để bù đắp vào giá bán căn hộ; bởi mật độ dân số quá dày đặc, không còn không gian chung; bởi cắt giảm những hạng mục bảo đảm an toàn của tòa nhà như các hạng mục PCCC…

Tuy rằng đây chỉ là số ít trong các dự án nhà ở xã hội, vẫn còn đó rất nhiều dự án nhà ở xã hội giá thấp song chất lượng sống thì không hề thua kém các dự án nhà ở thương mại nhưng không thể phủ nhận thực trạng trên vẫn đang diễn ra và là rào cản không nhỏ, ngăn cản những người thu nhập thấp đến với những dự án dành riêng cho họ.