Sổ đỏ là một trong những loại giấy tờ có vai trò và giá trị rất quan trọng trong việc chứng nhận quyền sử dụng đất. Làm thế nào để được cấp sổ đỏ? Thủ tục khi muốn tách sổ đỏ là như thế nào? Và rất nhiều thắc mắc liên quan.

Sổ đỏ là gì? Sổ đỏ là một trong những loại giấy tờ có vai trò và giá trị rất quan trọng trong việc chứng nhận quyền sử dụng đất. Làm thế nào để được cấp sổ đỏ? Thủ tục khi muốn tách sổ đỏ là như thế nào? Và rất nhiều thắc mắc liên quan.

Vậy hãy cùng tìm hiểu, cũng như giải đáp các thắc mắc đó thông qua bài viết dưới đây nhé!

Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là chứng từ pháp lý để nhà nước hợp pháp hóa quyền sử dụng đất đai nhà ở do Bộ tài nguyên và Môi trường cấp. Bên ngoài sổ đỏ có bìa màu đỏ, trang đầu có dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất đai, nhà ở, bắt buộc mỗi hộ gia đình phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của Chính  phủ, sổ đỏ cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn) bao gồm đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp, làm muối và đất làm nhà ở tại nông thôn.

so-do-la-gi

Thời gian làm sổ đỏ mất bao lâu?

Theo khoản 6, điều 95, luật đất đai 2013 quy định:

  • Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. 
  • Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Như vậy, căn cứ theo Điều 95, luật Đất đai 2013 thì thời hạn “sang tên sổ đỏ” sẽ là không quá 30 ngày làm việc.

lam-so-do-mat-bao-lau

Thủ tục tách sổ đỏ như thế nào

Khoản 11 Điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách Sổ đỏ bao gồm:

  • Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Địa điểm nộp hồ sơ: tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

Thời gian giải quyết hồ sơ: Theo quy định thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Những giấy tờ cần khi làm sổ đỏ

Để thực hiện thủ tục làm sổ đỏ bạn cần phải chuẩn bị một số giấy tờ dưới đây:

  • Đơn đăng ký cấp sổ đỏ có điền đầy đủ thông tin của người sử dụng đất
  • Những loại giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993. Do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam.
  • Hồ sơ kỹ thuật thửa đất hoặc bản vẽ hiện trạng nhà đất
  • Xác nhận của UBND phường (xã) đất không có tranh chấp
  • Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân; biên lai nộp tiền vào Kho bạc nhà nước (bản sao công chứng); biên lai nộp thuế, phí, lệ phí các loại có liên quan (bản sao công chứng).
  • Trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất
  • Tờ trình về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (nếu có)
  • Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất (nếu có)
  • Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (nếu có)
  • Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật (nếu có)
  • Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (nếu có).

so-do-nha-dat

Lệ phí khi làm sổ đỏ là bao nhiêu?

Khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), người có yêu cầu phải nộp một số khoản tiền nhất định, gồm: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, tiền sử dụng đất (nếu có).

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ khi làm Sổ đỏ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%

Trong đó:

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
  • Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký QSDĐ xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.

Tiền sử dụng đất (nếu có)

Khi làm sổ đỏ, người có yêu cầu thuộc một số trường hợp sau thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 02 điều kiện sau:

  • Đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai.
  • Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Sổ.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 khi được cấp Sổ đỏ mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải thực hiện nộp tiền.

  • Hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ ngày 15/10/1993 - 01/7/2004, nếu được cấp Sổ mà chưa nộp tiền thì phải nộp với mức tiền như sau:
  • Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp Sổ theo giá đất cụ thể.
  • Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ xin cấp Sổ theo giá đất tại Bảng giá đất.
  • Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước giao đất làm nhà ở (giao đất mới) từ sau ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, nếu được cấp Sổ mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp với mức tiền như sau:
  • Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo, nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật thì nộp theo xác định của cơ quan thuế…
  • Nếu tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo và phù hợp với quy định thì được tiếp tục nộp tiền sử dụng đất theo mức đã được thông báo và phải nộp tiền chậm nộp.

le-phi-lam-so-do

Lệ phí cấp sổ đỏ

Theo như thông tư 250/2016/TT-BTC thì lệ phí khi cấp sổ đỏ được thực hiện theo mức thu được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Ngoài các khoản tiền phải nộp trên, khi xin cấp Sổ đỏ, người có yêu cầu phải nộp các khoản phí khác như: Phí đo đạc, phí thẩm định thửa đất… Mức thu tùy theo quy định cụ thể của từng địa phương.

Cách kiểm tra sổ đỏ thật hay sổ đỏ giả

Để tránh tiền mất tật mang, bạn cần phân biệt cũng như kiểm tra xem sổ đỏ đó là thật hay giả. Và sau đây là 6 tips để bạn có thể kiểm tra hiệu quả nhất.

Kiểm tra thông tin về chủ sở hữu

Chủ sở hữu, sử dụng đất là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất. Khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng bắt buộc chủ sở hữu phải trực tiếp tham gia đàm phán hoặc phải có đầy đủ giấy tờ mua bán nhà đất hợp pháp cho bên mua. 

Thông tin chủ sử dụng đất được ghi trên sổ đỏ, sổ hồng có thể là của một cá nhân, hộ gia đình hoặc một tổ chức sử dụng đất… 

Trong trường hợp, tài sản thuộc quyền sở hữu của nhiều người thì trong sổ sẽ phải thể hiện rõ gồm ghi đầy đủ tên, thông tin của từng người.

lam-so-do-can-nhung-giay-to-gi

Xem kỹ thông tin về tài sản nhà đất

Vị trí, số thửa, số tờ bản đồ, mục đích sử dụng… là những thông tin được ghi theo số hiệu của thửa đất trên bản đồ. Những nội dung này là cực kỳ quan trọng, bạn không nên xem qua loa, sơ sài, bắt buộc phải kiểm tra nhiều lần để đảm bảo độ chính xác.

Ngoài ra, bạn cũng nên kiểm tra thêm thông tin gồm tên khu vực, số nhà, tên đường (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh… nơi có thửa đất. 

Bởi lẽ nếu kiểm tra kỹ càng thông tin giấy tờ nhà đất sẽ hỗ trợ rất tốt cho việc bạn tra cứu chi tiết, so sánh, đối chiếu với các thông tin của thửa đất khác có trong hồ sơ địa chính.

Diện tích nhà đất có khớp với thực tế hay không?

Một lưu ý không kém phần quan trọng khi giao dịch, mua bán nhà đất đó chính là bạn nên kiểm tra diện tích trong sổ và thực tế có khớp với nhau hay không? 

Không ít trường hợp 2 số liệu trên có sự sai lệch, đến đây bạn nên tìm hiểu lại xem do đâu có sự sai lệch như vậy? 

Bên cạnh đó, cũng cần biết thêm đối với thửa đất có nhà chung cư thì giấy chứng nhận chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ.

cach-kiem-tra-so-do

Mục đích sử dụng tài sản

Mục đích sử dụng của đất sẽ có sự thống nhất nội dung giữa giấy chứng nhận và trong sổ địa chính, bằng tên gọi cụ thể và của từng nhóm đất khác nhau như: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất thổ cư, đất ở tại nông thôn, đất ở đô thị và các loại đất khác… 

Ở đây có 2 nhóm đất sử dụng chung hoặc đất sử dụng riêng: 

  • Đất sử dụng chung là đất thuộc quyền sử dụng của nhiều cá nhân hoặc nhiều hộ gia đình.
  • Đất sử dụng riêng thì chỉ duy nhất thuộc quyền sở hữu và sử dụng của một người.

Thời hạn sử dụng đất

Cần phải lưu ý một số vấn đề sau khi bạn kiểm tra thời hạn sử dụng đất:

  • Trường hợp đất sử dụng có thời hạn thì sẽ được ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất
  • Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định và lâu dài thì ghi là “Lâu dài”
  • Trường hợp thửa đất có vườn, ao mà diện tích đất được công nhận là một phần của thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng.

Nguồn gốc của tài sản đó như thế nào?

Nguồn gốc đất có thể là do Nhà nước giao cho sử dụng có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần cho toàn thời gian thuê, trả tiền hàng năm hoặc do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất…

so-do-het-han-phai-lam-sao

Sổ đỏ được đứng tên tối đa bao nhiêu người

Hầu hết mọi người vẫn nghĩ rằng mỗi sổ đỏ chỉ đứng tên được 1 người và người đó có quyền sở hữu, quyết định các vấn đề liên quan. Thực thế, 1 sổ đỏ có thể đứng tên được nhiều người.

Trong đó sẻ chia thành các trường hợp như sau:

  • Sổ đỏ đứng tên 2 người có quan hệ vợ chồng
  • Sổ đỏ đứng tên 2 hoặc nhiều người không phải là vợ chồng ( 2 người chung tiền mua 1 mảnh đất, nhiều người chung tiền mua 1 mảnh đất, 2 hoặc nhiều người cùng được tặng/cho/thừa kế 1 mảnh đất,...)

Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. 

Về cấp giấy chứng nhận sẽ có 2 trường hợp:

  • Cấp cho mỗi người đứng tên trên sổ đỏ 01 Giấy chứng nhận
  • Cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trao cho người đại diện, trong trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu yêu cầu.

Cho nên, quyền của tất cả những người đứng tên trên sổ đỏ giống nhau. Nếu 1 trong số đó muốn sử dụng đất vào bất kỳ mục đích nào như: xây dựng, cải tạo, cầm cố, vay ngân hàng, cho thuê, cho mượn, bán,... cần phải có chữ ký đồng thuận đầy đủ của những người đồng sở hữu.

so-do-giay-to

Phải làm như thế nào khi sổ đỏ hết hạn

Khi hết hạn sổ đỏ, bạn phải làm như thế nào? Có thể sang tên chuyển nhượng không? Có vẻ đây là thắc mắc của rất nhiều người. Sau đây sẽ là câu trả lời dành cho bạn:

Làm gì khi sổ đỏ hết hạn sử dụng

  • Căn cứ theo điều 67 Luật đất đai 2013 thì : Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối là 20 năm; đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho là 50 năm. Quy định này cũng giống luật đất đai 1993 và 2003.
  • Điều 67 Luật đất đai 2013 cũng có nói rõ như sau: Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

Vì vậy, khi hết hạn thì chủ sở hữu mảnh đất phải đi gia hạn với điều kiện đất không bị dính quy hoạch.

Khi sổ đỏ hết hạn có thể sang tên chuyển nhượng không?

Như vậy một loạt sổ đỏ đất nông nghiệp được cấp giai đoạn 1993-1995 giờ đã hết hạn giao đất 20 năm. 

Đối với một sổ đỏ/sổ hồng đã hết hạn thì bạn không thể mua bán, cầm cố, chuyển nhượng hay thế chấp gì được hết.

Lời kết

Qua bài viết, chúng tôi đã đề cập đến cho bạn từ A đến Z những thông tin, cũng như vấn đề bạn cần phải nắm được về Sổ đỏ. Vậy từ đó, hy vọng bạn sẽ có nhiều kiến thức hơn về sổ đỏ, và có thể giúp bạn giải quyết được một số thắc mắc của bạn lâu nay.