Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng chuẩn nhất 2021

Đối với những người làm trong lĩnh vực xây dựng thì cụm từ “ mật độ xây dựng” là cái tên không còn xa lạ gì. Tuy nhiên với những người ngoài ngành thì mật độ xây dựng là gì? Ý nghĩa của mật độ xây dựng thế nào? Quy định mật độ xây dựng trong thiết kế nhà ở? Là hàng loạt các câu hỏi làm cho nhiều người băn khoăn. Trong bài chia sẻ dưới đây, chúng tôi sẽ giúp bạn giải đáp nhé!

1. Hiểu thế nào về mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là gì? Dựa vào quy định tại “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” thì mật độ xây dựng chính là tỉ lệ chiếm đất của các công trình trên tổng diện tích khu đất. (Không bao gồm diện tích đất của các công trình khác như: bể bơi, tiểu cảnh, sân thể thao…….).

Đặc biệt, mật độ xây dựng là chỉ số trực quan nhất giúp chúng ta so sánh được quỹ đất cho cư dân sinh hoạt. Việc tuân thủ mật độ xây dựng, sẽ đảm bảo được không gian sinh hoạt khoa học, đúng với nhu cầu sử dụng. Hơn nữa, mật độ xây dựng chính là thước đo quan trọng đánh giá sự văn minh và giá trị của các công trình xây dựng, khu đô thị và khu dân cư.

2. Mật độ xây dựng gồm mấy loại?

Hiện nay, mật độ xây dựng chính là yếu tố quan trọng với bất cứ dự án nào. Từ biệt thự, chung cư, nhà ở…….Theo Quy chuẩn về kỹ thuật để quy hoạch các hạng mục. Mật độ xây dựng được phân thành 2 loại sau:

2.1. Mật độ xây dựng thuần

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ giữa diện tích thi công của một công trình kiến trúc trên tổng diện tích của 1 khu đất. Đặc biệt, mật độ xây dựng thuần sẽ không bao gồm diện tích các công trình phụ như: khu vui chơi, sân ngoài trời, bể bơi, công viên…….

2.2. Mật độ xây dựng gộp

Mật độ xây dựng gộp là tỉ lệ giữa diện xây dựng của một công trình kiến trúc trên tổng diện tích của toàn bộ khu đất. Mật độ xây dựng gộp sẽ bao gồm diện tích khu vực trồng cây xanh, sân thượng và những không gian mở có thể thi công thêm các công trình phụ.

Mỗi loại mật độ xây dựng trên sẽ có những đặc điểm riêng. Tùy thuộc vào từng loại công trình sẽ có mật độ xây dựng phù hợp. Do đó, khi xây dựng công trình thì chủ đầu tư cần tìm hiểu về đặc trưng, mô hình công trình xây dựng để có được mật độ thi công chính xác.

3. Cách tính mật độ xây dựng chuẩn nhất 

Mật độ xây dựng là tiêu chí quan trọng trong lĩnh vực xây dựng. Để có được thông số chuẩn khi thi công, chủ đầu tư cần phải biết cách tính mật độ xây dựng. Mỗi khu vực sẽ có công thức và quy định riêng, phù hợp với diện tích lô đất mà mọi người sở hữu:

3.1.  Công thức tính mật độ xây dựng công trình

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích đất xây dựng (m2) x Tổng diện tích của lô đất (m2) x 100%

Trong đó: 

+ Diện tích đất xây dựng: Tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình như nhà phố, biệt thự, nhà liền kề.

+ Tổng diện tích của lô đất: Còn tổng diện tích đất không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình khác như: tiểu cảnh, hồ bơi, sân chơi thể thao……

3.2. Công thức tính mật độ xây dựng nội suy

Một số trường hợp, diện tích lô đất ở giữa khoảng cách nào đó trong bảng tính mật độ sẽ thực hiện phương pháp nội suy. Cách tính mật độ xây dựng nội suy sẽ áp dụng với một số trường hợp khó sau:

Trong đó:

Nt: Mật độ xây dựng của diện tích đất cần tính

Ct: Diện tích khu đất cần phải tính

Ca: Diện tích của khu đất cận trên

Cb: Diện tích khu đất cận dưới

Na: Mật độ xây dựng cận trên tương ứng với Ca

Nb: Mật độ xây dựng cận dưới tương ứng với Cb

=> Việc áp dụng các công thức tính mật độ xây dựng trên, chủ đầu tư sẽ có được thông số về mật độ xây dựng theo quy chuẩn. Đảm bảo khoảng cách giữa các công trình phù hợp, mang đến một không gian rộng rãi và thông thoáng cho các gia đình hiện nay.

>>Xem thêm: Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất thế nào?

4. Quy định mật độ xây dựng mới nhất 2021

Với đặc thù của từng khu vực, mật độ xây dựng của từng vùng cũng có sự khác nhau. Khi thi công một dự án hay công trình nhà ở nào, chủ đầu tư cũng xem xét kỹ càng và xây dựng theo đúng quy định tính mật độ xây dựng. Dưới đây là bảng quy định mật độ xây dựng 2021 được Bộ Xây Dựng đã ban hành sau:

4.1. Quy định mật độ xây dựng tại nông thôn

Tại khu vực nông thôn, diện tích đất tự nhiên lớn nên mật độ xây dựng các công trình tại khu vực này cũng thoải mái hơn. Tuy nhiên vẫn phải thực hiện đúng theo thông tư hướng dẫn tính mật độ xây dựng. Cụ thể như sau:

Quy định về diện tích đất

• Diện tích đất 50m2 - Mật độ xây dựng tối đa là 100%
• Diện tích đất 75m2 - Mật độ xây dựng 90%
• Diện tích đất 100m2 - Mật độ xây dựng 80%
• Diện tích đất 200m2 - Mật độ xây dựng tối đa 70%
• Diện tích đất 500m2 - Mật độ xây dựng tối đa tương ứng 50%
• Diện tích đất 1000m2 - Mật độ xây dựng tương ứng là 40%

Quy định về số lượng tầng xây dựng

• Chiều rộng đất nằm ở mức 20m trở lên số tầng tối đa 5 tầng
• Chiều dài đất từ 12m đến dưới 20m thì số tầng tối đa là 4 tầng
• Chiều dài đất từ 6m đến dưới 12m thì số tầng xây dựng 4 tầng
• Còn chiều dài đất dưới 6m thì chỉ được phép xây 3 tầng

4.2. Quy định mật độ xây dựng tại thành phố

Tại khu vực thành phố, mật độ xây dựng được tính theo nhu cầu và những đối tượng sử dụng sao cho phù hợp. Các không gian được quản lý theo quy định của từng khu vực như sau:

Quy định về số tầng tối đa

• Lộ giới đường rộng từ 20m trở lên xây dựng tối đa 8 tầng
• Lộ giới đường rộng từ 12- 20m xây dựng tối đa 7 tầng 
• Lộ giới đường rộng từ 7-12m xây dựng tối đa 6 tầng. 
• Lộ giới đường rộng từ 3.5 – 7m xây dựng tối đa đến 4 tầng
• Lộ giới đường rộng nhỏ hơn 3.5m xây dựng tối đa đến 3 tầng

Quy định về độ chồi

• Lô giới nhỏ hơn 6m không xây dựng chồi khỏi diện tích
• Lộ giới từ 6 -12m được nhô ra tối đa 0.9m
• Lộ giới từ 12 - 20m được nhô ra tối đa 1.2m
• Lộ giới trên 20m thì được nhô ra tối đa là 1.4m

4.3.  Một số quy định khác về mật độ xây dựng

Ngoài các quy định chung giữa khu vực thành thị, nông thôn khi thi tiến hành thi công nhà ở. Bạn cần phải tuân thủ các nguyên tắc về mật độ xây dựng sau:

• Đối với nhà hẻm không xây sân thượng trên cùng
• Nhà ở đường nhỏ hơn 7m. Xây tối đa 1 trệt, 1 lửng, 2 tầng và sân thượng 
• Nhà ở đường nhỏ hơn 20m. Xây dựng tối đa 1 trệt, 1 lửng 2 tầng, sân thượng
• Nhà ở đường lớn hơn 20m. Xây dựng là 1 trệt, 1 lửng, 4 tầng và sân thượng

>> Xem thêm: Cách đọc bản vẽ xây dựng nhanh và chuẩn

5. Tham khảo mật độ xây dựng tại các thành phố hiện nay

Hiện nay, tại các thành phố lớn mật độ dân cư ngày càng lớn đã kéo theo nhiều khu chung cư, khu đô thị mới. Đáp ứng với mọi nhu cầu về nhà ở cho người dân sinh sống và làm việc trên địa bàn. Lúc này, khi tiến hành thi công các công trình xây dựng thì chủ đầu tư cần phải chú ý đến mật độ xây dựng. Cụ thể như sau:

5.1. Quy định mật độ xây dựng tại TPHCM 

TP.HCM trung tâm kinh tế của cả nước, mật độ dân cư vô cùng đông đúc. Theo đó, Bộ xây dựng đã quy định mật độ xây dựng đối với mỗi khu vực. Từng khu vực sẽ có những mật độ xây dựng khác theo vị trí lô đất ở nội và ngoại thành. Với bảng mật độ xây dựng mới nhất sau:

5.3. Quy định mật độ xây dựng tại Hà Nội

Cùng với TP.HCM thì Hà Nội chính là trung tâm kinh tế phát triển bậc nhất của nước ta. Việc thiết kế các công trình cũng cần phải tuân thủ đúng mật độ xây dựng khi thi công. Theo đó, tại khu vực Hà Nội Bộ xây dựng quy định về mật độ xây dựng khu vực sau:

Trên đây là thông tin chi tiết về mật độ xây dựng, cách tính mật độ xây dựng và quy định mật độ xây dựng mới nhất mà Nhà ở ngay chia sẻ. Hy vọng, sẽ giúp bạn có thêm kiến thức hữu ích về mật độ xây dựng đưa ra kế hoạch xây dựng nhà ở phù hợp, tránh vi phạm các quy định của Nhà nước ảnh hưởng đến tiến độ công trình nhé!